鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -38

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　小坂　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	高知 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

潮江地区の街路条件がやや劣
る住宅地域

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

高知駅　南方

2.9km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市潮江地区を中心に中心市街地周辺の住宅地域一円。潮江地区は、中心街及び利便施設に近く生活
利便性が良好な住宅地域であり需給圏外からの転入者も多いが、地域周辺は街路幅員、連続性が劣り、自然災害に対す
る懸念が高いことから需要は停滞している。典型的な需要者層は市内外からの一般所得者層で年齢幅は広い。取引規模
は個別的に分散幅が大きく把握し難いが、更地は坪当たり２３万円前後が中心価格帯であると推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅は見られるが地域内の街路条件、画地条件等では投資採算性に見合った建物を建てることができないことや需
要者の視点が居住の快適性・利便性であることから収益性は価格の規範となっていない。一方で、比準価格は、競合関
係が強い近年の事例を採用し補修正・要因比較も妥当であり精度は高い。よって、実証的で規範性が高い比準価格を採
用し、規範性の低い収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[119.5]

[102.0]
100

70,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の制限緩和により、需要は回復気味
であるが、全般的な人口減少による需要の緩
やかな減退が見られる。

特筆すべき変動は認められない。

特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＭＹ -112	高知市		建付地	（　）	不整形	南東6.3m市道、北西6m、二方路		１住居 (80,200)
b	２４０１ＥＫ -1007	高知市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.9m市道、北西4m、角地		１住居 (70,196)
c	２４０１ＮＹ -117	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南西2.2m、二方路		１住居 (60,160)
d	２４０１ＥＫ -1026	高知市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北東5.2m、二方路		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,353	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.4]	85,602	100 [ 123.6]	69,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,600
b	(　 ) 85,025	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	80,283	100 [ 116.2]	69,090		70,500
c	(　 ) 51,688	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 69.0]	100 [ 98.9]	75,365	100 [ 109.0]	69,142		70,500
d	(　 ) 61,257	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	59,916	100 [ 86.7]	69,107		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

高知 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,043,592	390,980	1,652,612	1,464,000	188,612	（　0.9416） 177,597	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,860,804 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	114 ㎡	7.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ各階２戸　平均専有面積３３㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,350	89,100	2.0	178,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,450	95,700	2.0	191,400
							0.0	0
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		184,800		369,600
								0

⑨年額支払賃料	184,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,217,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,217,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,040,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,043,592 円　　　　（　 17,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1002	1,475 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1003	1,387 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000 円	20,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	110,880 円	2,217,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,980 円　（　　　　　　 3,430 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,464,000 円（　　　　　 12,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,043,592 円
②総費用	390,980 円
③純収益　①－②	1,652,612 円
④建物等に帰属する純収益	1,464,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,860,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４	4900000112976-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -38

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

8,030,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	高知 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

街路幅員、連続性が劣る潮江
地区内の既成住宅地域

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

高知駅南方

2.9km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

居住の利便性は確保されているが、街路条件が劣る既成住宅地域であり、潮江地区北部と比較した競争力が劣る
。災害懸念もあり需要の程度は低く、地価は、当面の間、弱含みからやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は潮江地区南部の住宅地域である。主たる需要者は市内在住の一次取得者が中心で、圏域外からの流入も認
められる。周辺に利便施設が見られ利便性は確保されているが街路幅員、連続性が劣る既成住宅地域であり、潮江地区
北部と比較した競争力は低い。災害懸念も強く地価は下落傾向で推移してきたが、長期に亘る地価下落や利便性が確保
された立地にあること等から近年の下落率は縮小傾向にある。中心価格帯は更地で２３万円／坪前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域ではアパート等も見られるが自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されて
いないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範的
な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[120.3]

[102.0]
100

70,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や税制等の下支えによる不動産市場の
浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から
先行き不透明感が漂っている。

地域要因に特筆すべき変動は認められない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.8
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＥＫ -1007	高知市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.9m市道、北西4m、角地		１住居 (70,196)
b	２４０１ＮＹ -102	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２４０１ＮＹ -117	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南西2.2m、二方路		１住居 (60,160)
d	２４０１ＮＹ -125	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,025	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	80,283	100 [ 115.0]	69,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 93,740	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,414	100 [ 126.0]	70,963		72,400
c	(　 ) 51,688	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.9]	74,363	100 [ 109.4]	67,973		69,300
d	(　 ) 72,423	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	84,366	100 [ 124.0]	68,037		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

高知 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,975,796	384,749	1,591,047	1,456,680	134,367	（　0.9416） 126,520	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,750,435 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	114 ㎡	7.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ各階２戸　平均専有面積３３㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,320	87,120	2.0	174,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,358	89,628	2.0	179,256
							0.0	0
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		176,748		353,496
								0

⑨年額支払賃料	176,748 円　×　12ヶ月　＝　 2,120,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,120,976 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,972,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	353,496 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,975,796 円　　　　（　 17,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1013	1,761 ( 1,726)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1014	1,387 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,600 円	19,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	106,049 円	2,120,976　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 384,749 円　（　　　　　　 3,375 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,456,680 円（　　　　　 12,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,975,796 円
②総費用	384,749 円
③純収益　①－②	1,591,047 円
④建物等に帰属する純収益	1,456,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,750,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市北竹島町字南汐田中ノ丸１０３番５４	4900000112976-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考