令和6年1月15日　提出 高知 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -37 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市介良字久保田乙１７３５番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南3.6m市道 水道、下水 土佐大津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 高知市東部郊外における集落 的性格の強い住宅地域 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅南方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は現状を維持すると予測する。地域内の街路の状態及び配置が劣り、他の住宅地との競合等により需要 は弱く、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市東部郊外における住宅地域一円である。周辺では小規模開発による宅地分譲も見られるが、近隣 地域は、狭隘な道路が迷走的に配置された集落的特性の強い住宅地域である。需要は、高知市内の居住者が中心と思料 する。他の住宅地との競合等により需要は弱く、地価は微減傾向で推移している。土地は、坪当たり１５万～１６万円 程度の価格帯が中心であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域には、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸 市場が未成熟で、対象標準地の個別性からも投資に見合うだけの収益性が期待できない状況である。比準価格は、信頼 性のある取引事例により試算され市場の特性を適切に反映している。よって、本件では収益価格は試算せず、比準価格 を標準とし、需要の動向等も考量のうえ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [131.3] [103.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い地域の需要 は比較的堅調だが、その他は、地域間の競合 及び人口減少等により需要は低調で二極化傾 向にある。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％