別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -35 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市桜井町２丁目４２番外
｢桜井町２－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
居住誘導区域


(70,160)

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに店
舗等が混在する住宅
地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 高知

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に近接した国道背
後の旧来の住宅地域		 街

路		 基準方位　北４ｍ　
市道		 交通

施設		 高知駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内には特段の変動はない。当該地域は、国道背後の旧来の住宅地域。市中心部への接近性に優れるが、津波
リスクの高い地域で、地価は下落基調で推移し今後も継続すると予想される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内中心部の一般住宅地域一円。特に中心市街地周辺の下知地区について代替性が強い。典型的需
要者は高知市内在住の一次取得者が中心。近隣地域は中心部への接近性に優れる。生活利便性が良好な住宅地域である
が、津波リスクが強く懸念される地域で、相対的に選好性が低位なところにコロナ禍及び５類移行後も経済状況の悪化
が相乗し、地価は下落基調が継続されている。現在、需要の中心は、概ね、３１～３３万円／坪の水準と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は居住の快適性・利便性を重視して不動産を選択する者で、市場の取引事例を基に適切に要因比較を行っ
て求めた比準価格は信頼性の高い価格である。本件では、賃料が高く見込める１ＤＫタイプの収益物件を想定し収益価
格も試算したが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比
準価格を重視、収益価格を参考にして、代表標準地との価格均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.6]		 [100.0]
100		 94,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安等を発端とする国内経
済不安定の影響は長引き、今後の地価への影
響は不透明。

地域内に特段の変動要因は認められない。浸
水エリアである事に加え、新型コロナ禍の影
響もあり、下落傾向は続く。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｇ
Ｎ
-110		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２４０１Ｎ
Ｙ
-1008		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c ２４０１Ｆ
Ｓ
-1013		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.7m市道、
東5.7m、角地
商業

(100,342)
d ２４０１Ｎ
Ｙ
-120		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
91,238 		 100
[  94.6]
96,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,400 
b (　           ) 
116,711  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,894 		 100
[ 120.8]
95,939 
95,900 
c (　           ) 
92,341  		 100
[  80.0]		 [  99.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.8]
118,637 		 100
[ 120.8]
98,209 
98,200 
d (　           ) 
105,030  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,610 		 100
[ 110.2]
94,927 
94,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,200 円／㎡]  



高知 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,390,922 
443,172 
1,947,750 
1,595,760 
351,990 		 （　0.9416）
331,434 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,205,087 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.88 ＬＳ2 141.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
居住誘導区域
 70 ％   200 ％   160 ％   178 ㎡      6.9 m x   26.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 行政的条件及び周辺の賃貸市場の動向を考慮し、平均専有面積を２３．６㎡の１ＤＫタイプとし、各階３戸の２階建てを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段、開放性の共用廊下を配置した結果
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.88 
100.0 
70.88 
1,467 
103,981 		 2.0  207,962 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.88 
100.0 
70.88 
1,528 
108,305 		 2.0  216,610 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.76 
100.0 
141.76 

212,286 		 424,572 
0 
⑨年額支払賃料        212,286 円　×　12ヶ月　＝　       2,547,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により、担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,547,432 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,386,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           424,572 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,390,922 円　　　　（　        13,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＥＫ（
賃貸）
　　　　-101		 1,704  
(   1,667) 		 100
[110.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,531 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,528 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-106		 1,352  
(   1,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,559 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,200 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 127,372 円  　　　        2,547,432　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,500 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         443,172 円　（　　　　　　         2,490 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     141.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,595,760 円  
（　　　　　         8,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,390,922 円      
②総費用 443,172 円      
③純収益　①－② 1,947,750 円      
④建物等に帰属する純収益 1,595,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,990 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 331,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,205,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市桜井町二丁目４２番
 4900000153638-0000
2 　高知市桜井町二丁目４３番
 4900000153639-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -35 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市桜井町２丁目４２番外
｢桜井町２－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
居住誘導区域


(70,160)

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに店
舗等が混在する住宅
地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 高知

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に近い既存住宅地
域		 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 高知駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に近い既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、現環境を維持していくものと予測する。
地震による津波災害の懸念により、地価水準は弱含みである。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中心市街地の周辺部の住宅地域一円であり、特に下知地区につき代替性が強い。中心部に近い既
成住宅地域であり、利便性も良好であることから、土地の潜在的な価値は高いものの、やや街路条件が劣る。地震によ
る津波災害の懸念もあり、地価はやや下落傾向でで推移していると推定される。需要者は高知市在住の個人エンドユー
ザー等が中心であり、土地で坪当たり３２万円程度の価格帯が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例を基に試算されており、説得力の高い価格である。一方、相続対策や古いアパ
ート等は見られるものの、賃料水準の低下や空室率の上昇等により、新規投資の採算性を欠いており、賃貸用建物の建
築を目的とする土地の取得は見られず、収益価格は低位に試算され、信頼性は乏しい。よって、説得力の高い比準価格
を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.5]		 [100.0]
100		 95,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内では継続的な人口減少から土地需要は縮
小している。大幅な円安状況、物価の高騰等
からも土地に対する需要が懸念される。


中心部に近い既成住宅地域であり、特段の変
動要因はないものの、地震による津波災害の
懸念がある。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ａ
Ｉ
-1050		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南3.7m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４０１Ａ
Ｉ
-1057		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.4m市道、
中間画地
１住居

(70,176)
c ２４０１Ｇ
Ｎ
-110		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４０１Ａ
Ｉ
-1052		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
１住居

(70,172)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,571  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.1]
96,675 		 100
[ 100.0]
96,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,700 
b (　           ) 
74,818  		 100
[  75.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
97,288 		 100
[ 100.0]
97,288 
97,300 
c (　           ) 
94,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
91,238 		 100
[  95.8]
95,238 
95,200 
d (　           ) 
8,360  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  25.0]		 100
[ 101.0]
32,778 		 100
[  40.0]
81,945 
81,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -28.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,400 円／㎡]  



高知 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,388,294 
445,383 
1,942,911 
1,595,760 
347,151 		 （　0.9416）
326,877 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,106,022 円　　　　（　     39,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.88 ＬＳ2 141.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
居住誘導区域
 70 ％   200 ％   160 ％   178 ㎡      6.9 m x   26.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階の共同住宅（１ＤＫ　平均専有面積約２３．６㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.88 
100.0 
70.88 
1,500 
106,320 		 2.0  212,640 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.88 
100.0 
70.88 
1,547 
109,651 		 2.0  219,302 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.76 
100.0 
141.76 

215,971 		 431,942 
0 
⑨年額支払賃料        215,971 円　×　12ヶ月　＝　       2,591,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,591,652 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       207,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,384,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           431,942 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,388,294 円　　　　（　        13,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-102		 1,883  
(   1,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,569 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-111		 1,530  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,530 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,200 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 129,583 円  　　　        2,591,652　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,500 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,383 円　（　　　　　　         2,502 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     141.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,595,760 円  
（　　　　　         8,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,388,294 円      
②総費用 445,383 円      
③純収益　①－② 1,942,911 円      
④建物等に帰属する純収益 1,595,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 347,151 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 326,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,836 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,106,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市桜井町二丁目４２番
 4900000153638-0000
2 　高知市桜井町二丁目４３番
 4900000153639-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考