鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -32

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

8,930,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市赤石町字ミドロ８８番４				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅が密集する既成住宅地域	南4.1m私道	水道	旭 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺において土地区画整理事
業を始めとする事業が進捗、
一部、事業が完了している。

街

路

基準方位　北４．１
ｍ私道

交通

施設

旭駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種利便施設への接近性に優れる利便性に加え周辺での土地区画整理事業等の各種事業の進捗や高水準にある新
規分譲地価格の間接的影響から地価は強含みで推移している。当該傾向は当分の間持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市西部の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心で圏域外からの流入も認められる。
近隣地域は浸水想定区域外に所在するほか中心部や各種利便施設への接近性に優れる。隣接では広域に土地区画整理事
業が進捗し周辺環境の向上が認められ、事業地及び地区内の分譲価格は地域の標準を上回る水準にある。当該取引価格
の間接的影響もあり地価は強含みで推移している。中心価格帯は更地で２８万円～３０万円／坪程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ
、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性を考慮し、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -25             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や税制等の下支えによる不動産市場の
浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から
先行き不透明感が漂っている。

隣接で土地区画整理事業が進捗中であり、周
辺環境の向上が認められる。災害懸念が小さ
い利便性の高い地域として、宅地需要は堅調
に推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＣＯ -1021	高知市		建付地	（　）	長方形	南東4.8m市道、中間画地		１住居 (70,192)
b	２４０１ＧＮ -113	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２４０１ＧＮ -117	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.1m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	２４０１ＧＮ -108	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２４０１ＮＹ -1028	高知市		更地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、北5m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,019	100 [ 107.9]	84,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 66,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	72,831	100 [ 87.1]	83,618		87,000
c	(　 ) 63,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	79,089	100 [ 91.4]	86,531		90,000
d	(　 ) 89,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,678	100 [ 106.4]	82,404		85,700
e	(　 ) 135,019	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	131,161	100 [ 155.0]	84,620		88,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

高知 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,571,085	300,526	1,270,559	1,112,640	157,919	（　0.9416） 148,697	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,232,543 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.60	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	164 ％	102 ㎡	9.2 m x 11.7 m	前面道路：私道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋ各階２戸　平均専有面積２４㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,450	69,600	2.0	139,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,478	70,944	2.0	141,888
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		140,544		281,088
								0

⑨年額支払賃料	140,544 円　×　12ヶ月　＝　 1,686,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,686,528 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,057 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,568,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,088 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,571,085 円　　　　（　 15,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1007	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1008	1,420 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,800 円	15,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,326 円	1,686,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,000 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,526 円　（　　　　　　 2,946 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,112,640 円（　　　　　 10,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,571,085 円
②総費用	300,526 円
③純収益　①－②	1,270,559 円
④建物等に帰属する純収益	1,112,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,232,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -32　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市赤石町字ミドロ８８番４	4900000051181-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -32

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　中村　健

TEL.

鑑定評価額

8,890,000 円

１㎡当たりの価格

87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市赤石町字ミドロ８８番４				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅が密集する既成住宅地域	南4.1m私道	水道	旭 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中須賀土地区画整理事業地に
近接する。

街

路

基準方位北　４．１
ｍ私道

交通

施設

旭駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用は変化なく現状を維持するものと予測する。近接エリアで中須賀土地区画整理事業が進捗中で、不動
産市況が比較的好調であり、地価変動は安定的に微上昇で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね高知市西部の圏域で標準地は旭地区の住宅地と代替関係が強い。需要者は地縁性を有する一次取得者
が典型的。近接エリアで区画整理事業が進捗中で周辺の街路条件や環境条件が向上しつつあり、圏域内の小規模分譲事
業は概ね好調で、これらの波及効果を受けて既成住宅地域である近隣地域の地価も微上昇の傾向にある。需要の中心価
格帯の把握が困難であるが、相対的な位置関係を考慮すると、土地は坪単価で２８～３０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、建築費の高騰や賃料水準が元本価値に見合っていないこと等の理由により比準価格に比してかなり低位に
試算された。比準価格は、事例適格四要件を具備した事例を採用し、求められた各価格の規範性を充分に検討して試算
しており高い説得力を有するものと思料する。自己使用目的での土地取引が支配的な地域であるため、比準価格を標準
とし、収益価格は参考に留め、価格形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -25                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は複数の分野で持ち直し、改善の
兆候が見られる。一方で市内の不動産市況は
快適性や利便性に応じて好不調の二極化が強
まっている。

近傍の区画整理事業地内では住環境の向上と
高値水準での土地取引が見られ、近隣地域及
びその周辺地域でも地域の地価水準は微上昇
の傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＧＮ -117	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.1m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	２４０１ＣＯ -1021	高知市		建付地	（　）	長方形	南東4.8m市道、中間画地		１住居 (70,192)
c	２４０１ＧＮ -108	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２４０１ＧＮ -113	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	79,089	100 [ 94.4]	83,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	87,100
b	(　 ) 93,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,019	100 [ 108.8]	83,657		87,000
c	(　 ) 89,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,678	100 [ 104.3]	84,063		87,400
d	(　 ) 66,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	72,831	100 [ 86.3]	84,393		87,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,200 円／㎡]

高知 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,562,500	300,066	1,262,434	1,112,640	149,794	（　0.9416） 141,046	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,066,217 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.60	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	164 ％	102 ㎡	9.2 m x 11.7 m	前面道路：私道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２４㎡の１Ｋ各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	1,434	68,832	2.0	137,664
							0.0	0
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	1,478	70,944	2.0	141,888
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		139,776		279,552
								0

⑨年額支払賃料	139,776 円　×　12ヶ月　＝　 1,677,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,677,312 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,559,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,552 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,562,500 円　　　　（　 15,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1003	1,249 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1004	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,800 円	15,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,866 円	1,677,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,000 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 300,066 円　（　　　　　　 2,942 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,112,640 円（　　　　　 10,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,562,500 円
②総費用	300,066 円
③純収益　①－②	1,262,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,112,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,066,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -32　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市赤石町字ミドロ８８番４	4900000051181-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考