別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -301 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市永国寺町４３番
｢永国寺町１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅のほか店舗等が
見られる環境の良い
住宅地域		 北9.7m市道 水道、ガス、下水 高知

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高知市中心部における優良住
宅地域		 街

路		 基準方位　北９．７
ｍ市道		 交通

施設		 高知駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当市中心部における文教的な特性も見られる優良住宅地域である。概ね成熟した居住環境を維持しており、需要
は根強く地価水準も横這いから微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部の利便性に優れた住宅地域全域である。需要者は所得水準の高い市内在住の一次取得者が典
型的である。近隣地域は区画及び街路が整然としており、幹線道路や各種利便施設への接近性に優れ、居住の安全性が
購入動機の重要部分を占める近年においては浸水が懸念されるもののその想定は小さく、近隣地域に対する選好性は総
じて高い状態にある。近年、周辺の地価は上昇傾向で推移しており１６万円／㎡程度に収束するものと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では共同住宅も見られるが基本的に地域内は自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一
体の投資額に見合う賃料水準が確保されていないことに加え、事業収支の観点からも投資効率が劣るため収益価格は低
く試算された。他方の比準価格は、代替・競争等の関係に立つ取引事例が採用できたほか各補修正も適正で実証的と判
断される。よって本件では、比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は消費を中心に、雇用、所得等が改
善傾向にあるほか、観光も増加している一方
、設備投資や住宅投資等は増勢が鈍化する動
きが指摘される。

中心部における高所得者層からの人気が高い
住宅エリアとして居住環境は成熟した状態に
あり、地域要因に特段の変動要因は認められ
ない。

変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｆ
Ｓ
-1012		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ２４０１Ｌ
Ｍ
-1009		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南6.2m、角地
１住居
高度地区最高28m
(80,200)
c ２４０１Ｊ
Ｈ
-112		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-1039		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高28m
(70,200)
e ２４０１Ｃ
Ｏ
-107		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,562  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
127,302 		 100
[  78.0]
163,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
208,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
188,505 		 100
[ 116.3]
162,085 
162,000 
c (　           ) 
111,931  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
107,303 		 100
[  66.6]
161,116 
161,000 
d (　           ) 
149,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
160,986 		 100
[ 100.0]
160,986 
161,000 
e (　           ) 
124,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,600 		 100
[  79.0]
157,722 
158,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



高知 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,410,978 
1,840,385 
7,570,593 
6,558,030 
1,012,563 		 （　0.9479）
959,808 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     20,865,391 円　　　　（　     90,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 141.20 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     12.6 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＤＫ３戸、各専有面積３７．７０㎡ ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 屋外階段、開放性の共用廊下を配置
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,743 
197,133 		 2.0  394,266 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,817 
205,503 		 2.0  411,006 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
87.0 
452.40 

813,642 		 1,627,284 
0 
⑨年額支払賃料        813,642 円　×　12ヶ月　＝　       9,763,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     452.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,763,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　       488,185 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,395,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,627,284 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,459 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,410,978 円　　　　（　        40,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-108		 1,728  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,819 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,817 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-104		 1,312  
(   1,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,822 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,200 円  　　　　     96,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 494,185 円  　　　        9,883,704　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,200 円  　　　　     96,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,840,385 円　（　　　　　　         7,967 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,558,030 円  
（　　　　　        28,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,410,978 円      
②総費用 1,840,385 円      
③純収益　①－② 7,570,593 円      
④建物等に帰属する純収益 6,558,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,012,563 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 959,808 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,865,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市永国寺町４３番
 4900000081637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -301 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市永国寺町４３番
｢永国寺町１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅のほか店舗等が
見られる環境の良い
住宅地域		 北9.7m市道 水道、ガス、下水 高知

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部の文教地区に所在する
優良住宅地域		 街

路		 基準方位　北９．７
ｍ市道		 交通

施設		 高知駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の居住環境に優れる住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。市内の住宅地域における
選好性は高く、供給不足から地価は、当分の間、強含みからやや上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の中心部または周辺における利便性の高い住宅地域である。主な需要者は高知市内在住の一次
取得者で需給圏外からの流入も認められる。近隣地域は、中心部に位置し利便性が高いことに加え、文教地区に所在し
、良好な居住環境が形成された閑静な住宅地域である。市内における稀少性が高く、旺盛な需要に対して供給が少ない
状況にあり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心は更地で坪５０万円～５５万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域ではアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資に見合う賃料水準
が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ、実証
的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金利先高観などによる先行き不透明
感はあるが価格時点では低金利等の下支えに
より不動産需要は全般的に堅調な状況が継続
している。

中心部の利便性が高く、かつ、居住環境が良
好な優良住宅地域として需要の程度は高位に
ある。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｆ
Ｓ
-1039		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高28m
(70,200)
b ２４０１Ｆ
Ｓ
-1012		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ２４０１Ｋ
Ｈ
-1014		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
南4m、二方路
近商

(90,300)
d ２４０１Ｄ
Ｋ
-1002		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
南4m、二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
160,986 		 100
[ 100.0]
160,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
128,562  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
127,302 		 100
[  78.6]
161,962 
162,000 
c (　           ) 
126,506  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
139,046 		 100
[  84.6]
164,357 
164,000 
d (　           ) 
103,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
117,930 		 100
[  74.6]
158,083 
158,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.9 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



高知 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,329,618 
1,836,110 
7,493,508 
6,558,030 
935,478 		 （　0.9479）
886,740 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     19,276,957 円　　　　（　     83,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 141.20 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     12.6 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＤＫ各階３戸　平均専有面積３７．７０㎡） ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部１３％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,740 
196,794 		 2.0  393,588 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,797 
203,241 		 2.0  406,482 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
87.0 
452.40 

806,517 		 1,613,034 
0 
⑨年額支払賃料        806,517 円　×　12ヶ月　＝　       9,678,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     452.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,678,204 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　       483,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,314,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,613,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,329,618 円　　　　（　        40,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＦＳ（
賃貸）
　　　　-1011		 1,557  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,781 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,797 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＦＳ（
賃貸）
　　　　-1012		 1,390  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,836 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 385,200 円  　　　　     96,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 489,910 円  　　　        9,798,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,200 円  　　　　     96,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,836,110 円　（　　　　　　         7,949 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,558,030 円  
（　　　　　        28,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,329,618 円      
②総費用 1,836,110 円      
③純収益　①－② 7,493,508 円      
④建物等に帰属する純収益 6,558,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 935,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 886,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,276,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市永国寺町４３番
 4900000081637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考