鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -25

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　門田　勝利

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市神田字西ノ川原４４６番３１				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,196)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	南東4.9m市道	水道、下水	旭 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 65 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣で都市計画道路が全面開
通している。

街

路

基準方位　北　　４
．９ｍ市道

交通

施設

旭駅南方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,196)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動はないものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市の住宅地域の圏域。特に、高知市西部との代替性が強い。典型的需要者は市内在住の一次取得者で
あるが市外からの転入も認められる。近隣地域は浸水想定区域外に所在し、都市計画道路の開通により利便性が向上し
ている。当該地域及び周辺地域は人気を有する。高知市内において相対的に取引数が多く周辺地域において坪３０万円
を超える取引も見られる。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移。取引価格は坪当たり２４～３０万円程度がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は競合関係が強い高知市西部郊外で比較的近傍の事例を採用し各種補修正、要因比較も適切に行われ説得力が
高い。一方、収益価格は自己使用目的の取引が中心で土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため低位
に試算された。市場において取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的である。したがって、市場の需給
動向等を踏まえたうえ、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考にして鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -22             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     81,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部で弱めの動きがみられるものの、個人消
費等を中心に持ち直しの動きが続いている。

特段の変動は認められない。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＮＹ -1006	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２４０１ＦＳ -1024	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２４０１ＮＹ -123	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２４０１ＣＯ -101	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２４０１ＣＯ -1019	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北西1.9m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,209	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	89,926	100 [ 113.9]	78,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 88,691	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,287	100 [ 113.9]	79,269		81,600
c	(　 ) 93,757	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	90,421	100 [ 114.0]	79,317		81,700
d	(　 ) 80,147	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,990	100 [ 98.0]	81,622		84,100
e	(　 ) 72,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	70,049	100 [ 91.1]	76,892		79,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

高知 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,461,955	455,183	2,006,772	1,683,600	323,172	（　0.9416） 304,299	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,615,196 円　　　　（　 45,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.10	ＬＳ2	147.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	196 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ各階３戸　専有面積約２４．６㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段　共用廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.80	100.0	73.80	1,450	107,010	2.0	214,020
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.80	100.0	73.80	1,490	109,962	2.0	219,924
							0.0	0
～

～

～

計		147.60	100.0	147.60		216,972		433,944
								0

⑨年額支払賃料	216,972 円　×　12ヶ月　＝　 2,603,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,603,664 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,457,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,944 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,096 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,461,955 円　　　　（　 16,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＡＩ（賃貸）　　　　-106	1,500 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＡＩ（賃貸）　　　　-107	1,454 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	23,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	130,183 円	2,603,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,183 円　（　　　　　　 3,139 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,683,600 円（　　　　　 11,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,461,955 円
②総費用	455,183 円
③純収益　①－②	2,006,772 円
④建物等に帰属する純収益	1,683,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	304,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,615,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市神田字西ノ川原４４６番３１	4900000124188-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -25

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　森澤　博之

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市神田字西ノ川原４４６番３１				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,196)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	南東4.9m市道	水道、下水	旭 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 65 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

全面開通した都市計画道路の
北側背後に位置する既成住宅
地域

街

路

基準方位　北４．９
ｍ市道

交通

施設

旭駅南方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,196)

⑤地域要因の将
　来予測

神田地区の既成住宅地域であり、特段の変動要因もないが、周辺の都市計画道路の全面開通により、中心部や商
業施設への接近性が向上しており、需要は増加傾向であり、地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、高知市西部の住宅地域一円であり、特に神田地区につき代替性が高い。地域は郊外部の神田地区
に存する既成住宅地域であり、周辺の都市計画道路の全面開通により、中心部や商業施設へのアクセスの向上がみられ
る。また、地価の割安感や低金利環境等による下支えもあり、需要は強含みであり、地価は上昇基調である。典型的な
需要者は、高知市在住の個人エンドユーザーであり、土地は坪当たり２５～３０万円程度の価格帯が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の市場において成立した複数の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。一方
、賃料水準の低下、空室率の上昇、建築費の高騰等から、新規投資の採算性を欠いており、賃貸用建物の建築を目的と
する土地の取得も見られず、収益価格は低位に試算され、収益性が価格に及ぼす影響は殆どない。よって、説得力の高
い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -22                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     81,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先高観はあるものの低金利環境は続いており
、住宅ローン減税等の下支えもあり、住宅地
の需要は全体的に安定傾向である。

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない
ものの、周辺の都市計画道路の全面開通によ
る利便性の向上もあり、地価は上昇基調であ
る。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＦＳ -1024	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２４０１ＣＯ -1019	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北西1.9m、二方路		準工 (60,200)
c	２４０１ＬＭ -102	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m市道、北1m、角地		１中専 (60,184)
d	２４０１ＫＨ -1020	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,691	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,554	100 [ 102.9]	88,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	90,600
b	(　 ) 72,150	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	71,450	100 [ 90.2]	79,213		81,600
c	(　 ) 57,544	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	63,186	100 [ 80.0]	78,983		81,400
d	(　 ) 66,934	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,894	100 [ 84.2]	78,259		80,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

高知 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,405,306	449,312	1,955,994	1,661,640	294,354	（　0.9416） 277,164	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,025,304 円　　　　（　 41,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.10	ＬＳ2	147.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	196 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ、平均専有面積約２４．６㎡、各階３戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.80	100.0	73.80	1,430	105,534	2.0	211,068
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.80	100.0	73.80	1,470	108,486	2.0	216,972
							0.0	0
～

～

～

計		147.60	100.0	147.60		214,020		428,040
								0

⑨年額支払賃料	214,020 円　×　12ヶ月　＝　 2,568,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,568,240 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,401,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,040 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,405,306 円　　　　（　 16,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＩＨ（賃貸）　　　　-102	991 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 F B
b	２４０１ＩＨ（賃貸）　　　　-104	1,459 ( 1,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,800 円	22,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	128,412 円	2,568,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,200 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,312 円　（　　　　　　 3,099 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,661,640 円（　　　　　 11,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,405,306 円
②総費用	449,312 円
③純収益　①－②	1,955,994 円
④建物等に帰属する純収益	1,661,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,025,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市神田字西ノ川原４４６番３１	4900000124188-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考