別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -22 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市愛宕山南町２１２番１０
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南5m私道 水道、ガス 高知

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模商業施設に近接する利
便性の高い既成の住宅地域		 街

路		 基準方位北　５ｍ私
道		 交通

施設		 高知駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 津波による浸水懸念があるが生活利便性に優れる既成の住宅地域である。イオンモール高知近くに位置し、地域
に特段の変動はなく、需要は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市中心部の北部に位置する利便性が良好な住宅地域である。主たる需要者は市内在住の一次取得者
が中心で、需給圏外からの転入も認められる。高知北環状線北側に位置する非浸水地域にある住宅地域に比して需要は
弱含みで推移してきたが、生活利便性及び住環境が優れ、津波災害に対する警戒感が希薄化したことから、近年は需要
の回復が認められる。中心価格帯は坪あたり３２万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域ではアパート等も見られるが、自己使用目的の土地取引が中心であり、また、資材価格高騰を反映した新規投
資に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の代替
競争関係を有する事例を収集し、要因比較及び各補修正を適切に行い客観的かつ実証的な試算価格が得られた。以上よ
り、典型的需要者の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -21                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     97,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高知市の人口は微減傾向。非浸水地域を中心
に利便性の高い住宅地では需要は回復傾向。
住宅ローン金利の動向を注視する必要がある
。

生活利便性に優れる住宅地域である。地域に
特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｄ
Ｋ
-1003		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
b ２４０１Ｅ
Ｋ
-108		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ２４０１Ｂ
Ｕ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
南4m、角地
１住居

(70,160)
d ２４０１Ｌ
Ｍ
-116		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e ２４０１Ｊ
Ｈ
-112		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,869  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
104,658 		 100
[ 111.1]
94,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
102,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,728 		 100
[ 105.9]
94,172 
97,900 
c (　           ) 
82,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.6]
93,782 		 100
[ 100.0]
93,782 
97,500 
d (　           ) 
110,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
108,675 		 100
[ 114.6]
94,830 
98,600 
e (　           ) 
111,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
107,734 		 100
[ 113.9]
94,586 
98,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,900 円／㎡]  



高知 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,746,684 
695,715 
3,050,969 
2,598,600 
452,369 		 （　0.9416）
425,951 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,259,804 円　　　　（　     63,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.2 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３６㎡　１ＤＫ（各階２戸）。階層は低層建物が多い地域の特性を考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,457 
104,904 		 2.0  209,808 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,502 
108,144 		 2.0  216,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

321,192 		 642,384 
0 
⑨年額支払賃料        321,192 円　×　12ヶ月　＝　       3,854,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,854,304 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　       233,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,740,646 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           642,384 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,746,684 円　　　　（　        25,488 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-106		 1,396  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,505 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,502 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＣＯ（
賃貸）
　　　　-1002		 1,355  
(   1,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,481 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 198,715 円  　　　        3,974,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,200 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         695,715 円　（　　　　　　         4,733 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,598,600 円  
（　　　　　        17,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,746,684 円      
②総費用 695,715 円      
③純収益　①－② 3,050,969 円      
④建物等に帰属する純収益 2,598,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 452,369 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 425,951 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,259,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市愛宕山南町２１２番１０
 4900000031853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -22 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市愛宕山南町２１２番１０
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南5m私道 水道、ガス 高知

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 イオン高知近傍の既成住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ私道		 交通

施設		 高知駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市の住宅地域の圏域。特に高知市北部住宅地域との代替性が強い。古い住宅地域で浸水懸念があるこ
とから北部近郊の住宅地域と比較して競争力にやや劣ってきた。しかし高知駅、病院、各種商業施設等への利便性の向
上、浸水懸念の薄れ、周辺の住宅地と比較した値頃感等から地価は回復傾向で推移している。典型的需要者は市内在住
の自己居住目的に取得する一次取得者であるが圏域外からの転入も認められる。中心価格帯は３２万円／坪程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が中心で土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていない。小規模画地であり画地条件の制
約から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は補修正及び要因比較は適切に行われ実証的かつ規範的な価格が
得られた。市場において取引価格の水準が指標とされ価格決定されることが一般的である。比準価格を重視し収益価格
を参考として市場における需給の変化等を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -21                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     97,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部で弱めの動きがみられるものの、個人消
費等を中心に持ち直しの動きが続いている。



特段の変動要因は認められない。




特になし。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｅ
Ｋ
-108		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２４０１Ｂ
Ｕ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
南4m、角地
１住居

(70,160)
c ２４０１Ｄ
Ｋ
-1003		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-106		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.8m市道
、中間画地
１中専

(60,160)
e ２４０１Ｌ
Ｍ
-104		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,728 		 100
[ 105.9]
94,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
97,900 
b (　           ) 
82,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.6]
93,782 		 100
[ 100.0]
93,782 
97,500 
c (　           ) 
110,869  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
104,658 		 100
[ 111.1]
94,202 
98,000 
d (　           ) 
111,910  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
108,759 		 100
[ 114.7]
94,820 
98,600 
e (　           ) 
105,863  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
108,111 		 100
[ 115.1]
93,928 
97,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,900 円／㎡]  



高知 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,742,617 
695,499 
3,047,118 
2,598,600 
448,518 		 （　0.9416）
422,325 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,180,978 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.2 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ　専有面積約３６㎡　各階２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 開放廊下、外階段
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,452 
104,544 		 2.0  209,088 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,502 
108,144 		 2.0  216,288 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,502 
108,144 		 2.0  216,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

320,832 		 641,664 
0 
⑨年額支払賃料        320,832 円　×　12ヶ月　＝　       3,849,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保、不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,849,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　       233,399 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,736,585 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           641,664 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,742,617 円　　　　（　        25,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-111		 1,530  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
1,546 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,505 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,502 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-105		 1,512  
(   1,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,468 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 198,499 円  　　　        3,969,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,200 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         695,499 円　（　　　　　　         4,731 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,598,600 円  
（　　　　　        17,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,742,617 円      
②総費用 695,499 円      
③純収益　①－② 3,047,118 円      
④建物等に帰属する純収益 2,598,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 448,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 422,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,180,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市愛宕山南町２１２番１０
 4900000031853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考