別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -18 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市薊野西町３丁目１５６７番１３
｢薊野西町３－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い住宅地域
 南4.6m市道 水道、ガス、下水 薊野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北部環状線の南側背後の利便
性良好な住宅地域		 街

路		 基準方位　北４．６
ｍ市道		 交通

施設		 薊野駅　西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、北部環状線背後に所在し、津波災害警戒区域内にあるが、商業施設への接近性に優れ、生活利便性
が高く、選好性が強い地域を形成し、潜在的需要に支えられ地域内の地価は、微増傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の一般住宅地域一円。中でも久万川北側、高知市中北部地域について選好性が強い。典型的需
要者は、高知市内在住の一次取得者が中心である。近隣地域は、北部環状線の南背後の既成住宅地域で、津波災害警戒
区域内にあるが、商業施設やＪＲ高知駅、高知ＩＣ等への接近性にも優れる地域を形成。利便性とリスクの相関で、需
要が優位にあり、現在、地価は、底堅く微増傾向で推移し、需要の中心は、概ね３２～３４万円／坪と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から不動産を選択する者で、実際の取引事例を基に適切に要因比較を行って
求めた比準価格は、信頼性のある価格である。本件では、建物をファミリータイプの２ＤＫで建築することを想定し収
益価格も試算したが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された
。代表標準地との価格の均衡に留意、比準価格を重視、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.4]		 [104.0]
100		 99,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、観光が増加、雇用者所得も緩
やかに増加し、個人消費等を中心に持ち直し
傾向、今後は、物価高、金利の先高感等の影
響が注視される。

地域内に特段の変動はない。津波災害警戒区
域内に立地するが、利便性とリスクの相関で
、需要が優位にあり、地価は微増傾向に転じ
て推移している。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｉ
Ｈ
-114		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２４０１Ｂ
Ｕ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
南4m、角地
１住居

(70,160)
c ２４０１Ｅ
Ｋ
-108		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２４０１Ｋ
Ｈ
-1009		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ２４０１Ｋ
Ｈ
-109		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,299 		 100
[  92.4]
96,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
82,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.6]
93,782 		 100
[  99.4]
94,348 
98,100 
c (　           ) 
102,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,728 		 100
[ 104.4]
95,525 
99,300 
d (　           ) 
87,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
84,966 		 100
[  88.2]
96,333 
100,000 
e (　           ) 
68,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
66,105 		 100
[  69.6]
94,978 
98,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,600 円／㎡]  



高知 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,320,005 
626,702 
2,693,303 
2,313,120 
380,183 		 （　0.9416）
357,980 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,782,174 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 207.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   184 ％   193 ㎡     13.3 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 行政的条件及び周辺の賃貸市場の動向を考慮し、平均専有面積を５２㎡の２ＤＫタイプとし、各階２戸の２階建てを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段、開放性の共用廊下を配置した結果
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.50 
100.0 
103.50 
1,383 
143,141 		 2.0  286,282 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
103.50 
100.0 
103.50 
1,456 
150,696 		 2.0  301,392 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.00 
100.0 
207.00 

293,837 		 587,674 
0 
⑨年額支払賃料        293,837 円　×　12ヶ月　＝　       3,526,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により、担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,526,044 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       211,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,314,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           587,674 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,320,005 円　　　　（　        17,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-105		 1,239  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,458 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-106		 1,396  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,467 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,400 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 176,302 円  　　　        3,526,044　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,000 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         626,702 円　（　　　　　　         3,247 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,313,120 円  
（　　　　　        11,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,320,005 円      
②総費用 626,702 円      
③純収益　①－② 2,693,303 円      
④建物等に帰属する純収益 2,313,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 380,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 357,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,855 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,782,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市薊野西町三丁目１５６７番１３
 4900000047893-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -18 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市薊野西町３丁目１５６７番１３
｢薊野西町３－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い住宅地域
 南4.6m市道 水道、ガス、下水 薊野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北環状線背後の住宅地域 街

路		 基準方位　北４．６
ｍ市道		 交通

施設		 薊野駅西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中心部に近い利便性良好な住宅地域であり、現状を維持した状態にて推移するものと予測される。需
要は比較的堅調に推移して、地価はほぼ横ばい傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市北部の住宅地域一帯であり、特に幹線道路背後の利便性良好な住宅地との価格牽連性が強い。主
たる需要者層は市内在住の一次取得者が中心であり、圏域外からの転入需要も認められる。近隣地域及び周辺地域は市
内中心部へのアクセスは良好で津波リスクが懸念されるが生活利便性良好な立地条件より、コロナ５類移行後も土地需
要に影響は有るが総じて堅調で地価も底堅く推移している。中心価格帯は坪３２～３４万円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、地価水準に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は
低位に算定された。一方で比準価格は近時の規範性の高い事例を厳選した上各種補修正、各要因比較も適切に行われて
いると認められる事から、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.4]		 [104.0]
100		 99,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安等を発端とする国内経
済不安定の影響は長引き、今後の地価への影
響は不透明。

地域要因に特段の変動は認められず、需要及
び地価は堅調に推移している。



個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｂ
Ｕ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
南4m、角地
１住居

(70,160)
b ２４０１Ｄ
Ｋ
-1003		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
c ２４０１Ｋ
Ｈ
-1009		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４０１Ｉ
Ｈ
-108		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
北東5.3m、
北西1m、
三方路
１中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  93.6]
93,782 		 100
[  98.5]
95,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
99,000 
b (　           ) 
110,869  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
104,658 		 100
[ 108.2]
96,726 
101,000 
c (　           ) 
87,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
84,966 		 100
[  89.8]
94,617 
98,400 
d (　           ) 
71,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
71,715 		 100
[  77.0]
93,136 
96,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,300 円／㎡]  



高知 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,315,342 
625,709 
2,689,633 
2,313,120 
376,513 		 （　0.9416）
354,525 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,707,065 円　　　　（　     39,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 207.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   184 ％   193 ㎡     13.3 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５２㎡の２ＤＫ、各階２戸を想定。階層は低層建物が多い地域である点を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 開放性の共用廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.50 
100.0 
103.50 
1,390 
143,865 		 2.0  287,730 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
103.50 
100.0 
103.50 
1,433 
148,316 		 2.0  296,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.00 
100.0 
207.00 

292,181 		 584,362 
0 
⑨年額支払賃料        292,181 円　×　12ヶ月　＝　       3,506,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,506,172 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       196,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,309,826 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           584,362 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,315,342 円　　　　（　        17,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-106		 1,396  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,424 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,435 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,433 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-103		 1,488  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,400 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 175,309 円  　　　        3,506,172　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,000 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         625,709 円　（　　　　　　         3,242 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,313,120 円  
（　　　　　        11,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,315,342 円      
②総費用 625,709 円      
③純収益　①－② 2,689,633 円      
④建物等に帰属する純収益 2,313,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 376,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 354,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,707,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市薊野西町三丁目１５６７番１３
 4900000047893-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考