鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -17

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　清水　卓

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市比島町１丁目７０４番｢比島町１－６－１２｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	高知 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の区画整然とし
た利便性の高い住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

高知駅東方

560m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性が高い住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。街路、接近等に優れる住宅地域として
需要は堅調であり、地価は、横這いから強含み傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市内の中心部周辺または郊外部における利便性の高い住宅地域である。主な需要者は高知市内在住の
一次取得者で需給圏外からの流入も認められる。近隣地域は、街路幅員、幹線道路からの連続性、商業施設等の各種利
便施設への接近性に優れる。また、商業集積が進む弥右衛門地区に近接する居住の利便性が高い住宅地域として広域か
らの需要が認められ、地価は強含み傾向で推移している。取引の中心は更地で坪４１～４２万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域ではアパート等も見られるが、標準的な規模の画地では、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に
行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や金利先高観などによる先行き不透明
感はあるが価格時点では低金利等の下支えに
より不動産需要は全般的に堅調な状況が継続
している。

街路条件のほか各種利便施設への接近性に優
れる住宅地域として、宅地需要は堅調に推移
している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＦＳ -1032	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	２４０１ＭＹ -1075	高知市		更地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２４０１ＦＳ -1006	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２４０１ＫＨ -108	高知市		建付地	（　）	不整形	東8.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２４０１ＫＨ -107	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西1.9m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,920	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	126,415	100 [ 103.7]	121,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 143,563	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,573	100 [ 112.3]	129,629		130,000
c	(　 ) 97,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	104,970	100 [ 86.5]	121,353		121,000
d	(　 ) 112,985	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	116,716	100 [ 88.3]	132,181		132,000
e	(　 ) 74,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	75,053	100 [ 59.6]	125,928		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -24.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

高知 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,072,189	788,601	3,283,588	2,785,290	498,298	（　0.9479） 472,337	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,268,196 円　　　　（　 75,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	11.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１ＤＫ２戸　専有面積３５．７５㎡）

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分９．５％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	90.5	71.50	1,640	117,260	2.0	234,520
							0.0	0
2～ 3	住宅	79.00	90.5	71.50	1,687	120,621	2.0	241,242
							0.0	0
～

～

～

計		237.00	90.5	214.50		358,502		717,004
								0

⑨年額支払賃料	358,502 円　×　12ヶ月　＝　 4,302,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,302,024 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,065,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	717,004 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,072,189 円　　　　（　 29,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＦＳ（賃貸）　　　　-1003	1,531 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＦＳ（賃貸）　　　　-1004	1,720 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,686
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,600 円	40,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	215,101 円	4,302,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,700 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,601 円　（　　　　　　 5,756 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,785,290 円（　　　　　 20,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,072,189 円
②総費用	788,601 円
③純収益　①－②	3,283,588 円
④建物等に帰属する純収益	2,785,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,268,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市比島町一丁目７０４番	4900000269507-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -17

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市比島町１丁目７０４番｢比島町１－６－１２｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	高知 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした高知駅近くの
住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

高知駅東方

560m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近年、高知駅周辺や弥右衛門地区の商業集積の高まりとともに当該地域の利便性は上昇傾向にある。こうした成
熟は今後も進捗するものと予測され、暫くは現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市内中心部及び郊外部における利便性の高い住宅地域で、特に高知駅周辺の利便性の高い住宅地域と
の代替性が高い。需要者は高知市内在住の一次取得者が典型的で圏外からの流入も見られる。また高知駅周辺や近接す
る弥右衛門地区の成熟に伴って近隣地域周辺の人気は高い状態が続いている。また広域的な需要に対して供給が少なく
最近の地価水準は強含みで推移している。取引の中心的価格帯は１２～１４万円／㎡程度に収束するものと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺には共同住宅も見られるものの、大半の取引が自己使用目的であることや土地建物一体の投資額
に見合う賃料水準が確保されていないほか、事業収支の観点からも投資効率が劣るため収益価格は低く試算された。他
方、比準価格は、競争関係に立つ取引事例を採用できたことに加え、各補修正も適正で実証的な試算価格と認められる
。よって、本件では、比準価格を重視しつつ市場の需給動向を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は消費を中心に、雇用、所得等が改
善傾向にあるほか、観光も増加している一方
、設備投資や住宅投資等は増勢が鈍化する動
きが指摘される。

区画整然とした利便性の高い住宅地域で、概
ね成熟した状態にあり、地域要因に特段の変
動は認められない。

変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＦＳ -1032	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	２４０１ＫＨ -107	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西1.9m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２４０１ＫＨ -108	高知市		建付地	（　）	不整形	東8.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２４０１ＭＹ -1006	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,920	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	126,415	100 [ 100.0]	126,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 74,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	75,053	100 [ 62.7]	119,702		120,000
c	(　 ) 112,985	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	116,716	100 [ 97.1]	120,202		120,000
d	(　 ) 137,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,525	100 [ 104.0]	132,236		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

高知 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,114,962	789,717	3,325,245	2,785,290	539,955	（　0.9479） 511,823	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,126,587 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	11.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１ＤＫ２戸　専有面積３５．７５㎡）

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

屋外階段、開放性の共用廊下を配置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	90.5	71.50	1,646	117,689	2.0	235,378
							0.0	0
2～ 2	住宅	79.00	90.5	71.50	1,697	121,336	2.0	242,672
							0.0	0
3～ 3	住宅	79.00	90.5	71.50	1,697	121,336	2.0	242,672
							0.0	0
～

～

計		237.00	90.5	214.50		360,361		720,722
								0

⑨年額支払賃料	360,361 円　×　12ヶ月　＝　 4,324,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,324,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,217 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,108,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,722 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,114,962 円　　　　（　 30,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＫＨ（賃貸）　　　　-104	1,312 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＫＨ（賃貸）　　　　-105	1,512 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,600 円	40,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	216,217 円	4,324,332　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,700 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 789,717 円　（　　　　　　 5,764 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,785,290 円（　　　　　 20,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,114,962 円
②総費用	789,717 円
③純収益　①－②	3,325,245 円
④建物等に帰属する純収益	2,785,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	511,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,126,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市比島町一丁目７０４番	4900000269507-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考