令和6年1月15日　提出 高知 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -13 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市種崎字下ユ４５０番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる県道沿いの住宅 地域 北西6.2m県道 水道 高知 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    95 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港湾部における既成住宅地域 街 路 基準方位　北６．２ ｍ県道 交通 施設 高知駅南東方 9.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長期に亘る著しい地価下落によって、近年は底値を探る状況にあるものと分析されるが、津波発生に対する警戒 感から未だ宅地需要は減退しつつあり、今後も暫くはこうした傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市沿岸部における住宅地一帯である。主たる需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する一次取得者が 中心で圏域外からの流入は稀有である。当該圏域は市内でも自然災害への警戒感が強く、長期にわたって地価は下落を 続けてきた。最近では急激な下落による一服感から縮小傾向が見られるものの、災害発生への懸念や仁井田地区との競 合等から、依然として地価は下落傾向を基調として推移している。中心価格は２～３万円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内には共同住宅の供給が見られるが、大半の取引が自己使用目的であることや土地建物一体の投資額に見合う賃料 水準が確保されていないことに加え、事業収支の観点からも投資効率が劣るため、本件では収益価格を試算しなかった 。他方の比準価格は、有用な取引事例を採用することができたことに加えて、各補修正も適正に行われており実証的な 価格が得られた。本件では、比準価格を重視しつつ市場の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高知（県） -26             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は消費を中心に、雇用、所得等が改 善傾向にあるほか、観光も増加している一方 、設備投資や住宅投資等は増勢が鈍化する動 きが指摘される。 依然として津波発生に対する警戒感が強く、 宅地需要は減退傾向が進捗しているが、地域 要因自体に特段の変動は認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％ -0.9 ％