鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -5

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　中村　健

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市新屋敷２丁目１４８番２｢新屋敷２－１３－１９｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	円行寺口 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に近接した既成住
宅地域

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

円行寺口駅　南西方

270m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内街路の幅員や配置にやや劣ることから、地価は微下落～横這いで推移してきたものの、近年は利便性に比
べて値頃感が生じつつあることから、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね高知市中心部の周辺に位置する住宅地域の圏域。需要者は高知市内在住の一次取得者が典型的。地域
内の街路条件に起因して市場競争力はやや低下していたものの、利便性が比較的高い立地にあることから、地価下落に
歯止めが掛かっており、ここ１年の地価は微上昇での推移を見せている。需要の中心価格帯は、土地の規模に画一性を
欠くため総額での把握は難しいが、単価で坪当たり３０万円前後であるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、近年高騰の傾向にある建築コストの影響や賃料水準が元本価値に見合っていないこと等の理由により、比
準価格に比して低位に試算された。比準価格は、中心部の周辺に位置する住宅地の事例を採用し、求められた各価格の
規範性を充分に検討して試算しており、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。自己使用目的での土地取引が支
配的な地域であるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は複数の分野で持ち直し、改善の
兆候が見られる。一方で市内の不動産市況は
快適性や利便性に応じて好不調の二極化が強
まっている。

街路条件に劣る地域であるも、長らく続く地
価下落の影響で値頃感が生じつつあり、近隣
地域の地価水準が微上昇での推移へと変動。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＨＨ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２４０１ＪＨ -115	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２４０１ＭＹ -1124	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東4m、南西2.2m、三方路		１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
d	２４０１ＭＹ -1123	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4.4m、角地		１中専 (70,176)
e	２４０１ＭＹ -1150	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.1m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,604	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,698	100 [ 101.1]	92,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 95,127	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,449	100 [ 100.0]	92,449		92,400
c	(　 ) 90,024	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	96,372	100 [ 105.0]	91,783		91,800
d	(　 ) 99,915	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	92,918	100 [ 101.5]	91,545		91,500
e	(　 ) 27,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 45.0]	100 [ 104.0]	58,675	100 [ 67.2]	87,314		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

高知 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,367,336	434,213	1,933,123	1,588,440	344,683	（　0.9416） 324,554	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,055,522 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.75	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	136 ㎡	12.7 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５．５㎡の１ＤＫ各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.00	100.0	71.00	1,453	103,163	2.0	206,326
							0.0	0
2～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,498	106,358	2.0	212,716
							0.0	0
～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		209,521		419,042
								0

⑨年額支払賃料	209,521 円　×　12ヶ月　＝　 2,514,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,514,252 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,363,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	419,042 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,367,336 円　　　　（　 17,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1001	1,506 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＧＮ（賃貸）　　　　-1002	1,839 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [113.0]	1,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,800 円	21,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,713 円	2,514,252　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,700 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,213 円　（　　　　　　 3,193 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,588,440 円（　　　　　 11,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,367,336 円
②総費用	434,213 円
③純収益　①－②	1,933,123 円
④建物等に帰属する純収益	1,588,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,055,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市新屋敷二丁目１４８番２	4900000158483-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -5

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　濱田　英資

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

92,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市新屋敷２丁目１４８番２｢新屋敷２－１３－１９｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	円行寺口 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に近接した既成住
宅地域

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

円行寺口駅　南西方

270m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は利便性の高い住宅地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。コロナ禍終息も
あり、根強い需要を背景に地価は若干の上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市中心市街地からその北西方周辺部に位置する住宅地域一円であると判断した。近隣地域は街路環境
が劣る旧来からの既成住宅地域であるが、中心部へのアクセスの良さや、浸水懸念が比較的小さいこと等から需要は堅
調で、地価は横ばいから上昇に転じている。典型的な需要者としては、幅広い年齢層の自用目的の個人が想定される。
地価水準は坪当たり３０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は熟成度の高い住宅地域で、若干の共同住宅もみられるものの自用取引が支配的な地域である。また街路条件
が劣ること等により、賃貸需要は高いとは言えず、賃料水準は地価水準に見合った水準に達していない。そのため収益
価格は相当低位に試算された。従って、実際の取引事例から求められた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心
とし、収益価格は参考に留め、価格形成要因の動向等を総合的に勘案のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地域の地価は、安全性や居住環境の優れ
た地域を中心に安定的に推移している。コロ
ナ禍の影響はほとんど認められない。

街路条件の劣る住宅地域であるが、熟成度は
高く利便性にも優るため需要は根強く、地価
は若干の上昇基調となっている。

特に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＭＹ -1124	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東4m、南西2.2m、三方路		１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
b	２４０１ＪＨ -115	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２４０１ＨＨ -101	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２４０１ＢＵ -1006	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	２４０１ＨＨ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,024	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	96,372	100 [ 107.1]	89,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,000
b	(　 ) 95,127	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,449	100 [ 100.0]	92,449		92,400
c	(　 ) 93,604	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,698	100 [ 100.0]	93,698		93,700
d	(　 ) 109,060	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	105,075	100 [ 114.3]	91,929		91,900
e	(　 ) 86,835	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,911	100 [ 89.4]	92,742		92,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,100 円／㎡]

高知 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,432,278	450,401	1,981,877	1,639,680	342,197	（　0.9416） 322,213	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,004,630 円　　　　（　 51,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.75	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	136 ㎡	12.7 m x 11.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５．５㎡の１ＤＫ各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.00	100.0	71.00	1,514	107,494	2.0	214,988
							0.0	0
2～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,594	113,174	2.0	226,348
							0.0	0
～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		220,668		441,336
								0

⑨年額支払賃料	220,668 円　×　12ヶ月　＝　 2,648,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,648,016 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,428,231 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,336 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,432,278 円　　　　（　 17,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＡＩ（賃貸）　　　　-108	1,136 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,594 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-101	1,704 ( 1,667)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,401 円	2,648,016　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,401 円　（　　　　　　 3,312 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,639,680 円（　　　　　 12,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,432,278 円
②総費用	450,401 円
③純収益　①－②	1,981,877 円
④建物等に帰属する純収益	1,639,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,004,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市新屋敷二丁目１４８番２	4900000158483-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考