令和6年1月11日　提出 松前 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松前 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡松前町大字西高柳字石楠１３１番２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東5.7m県道 水道 岡田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     5 ｍ、南   190 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ県道 交通 施設 岡田駅北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等の混在する地域であり、周辺地域の農地は緩やかな転用傾向にある。市街化調整区域内で 物件売買は少ないが、松山市に近接する人気校区エリアであり、地価は微減から回復傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松前町の市街化調整区域内住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元一次取得者を中心に、町外からの転 入者も認められる。付近は市街化調整区域のため分譲、流通物件は限定的であるが、県都松山市に近い立地特性から、 需要は比較的堅調である。単価水準は坪１５万円～２５万円程度と立地環境等でバラつきが認められる。新規分譲物件 は建物込みで２，０００万円台後半が中心的な流通価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、近傍類似地域で信頼性のある取引事例を収集して比較検討 することができた。一方、標準地の画地条件は収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。したが って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特 性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊予 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 51.9] [101.0] 100 58,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県都松山市に隣接して、水資源や立地企業を 背景に町勢は比較的安定している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％