令和6年1月11日　提出 松前 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松前 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡松前町大字南黒田字下屋敷６２９番６ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.3m道路 水道、下水 地蔵町 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ道路 交通 施設 地蔵町駅南東方 670m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松前町南部の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持される ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、松前町内の住宅地域とした。需要者の中心は、圏域内に居住する３０～４０歳代の一次所得者層であり 、松山市や南予地域からの転入者も見られる。「エミフルＭＡＳＡＫＩ」周辺と比べると需要はやや弱いものの安定し ており、地価は横ばいで推移している。市場の中心となる土地の価格帯（総額）は９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅が大半で、自用目的での取引がほとんどである。また、賃貸市場が未熟成であることから収益 還元法を適用することが出来なかった。よって、妥当性を有していると判断される比準価格を標準とし、収益価格を求 めることが出来なかったことを再検討し、更に、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [100.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県都松山市に隣接しており、住環境が良好な 地域の土地の需要は安定している。 地域要因に特に変動は見受けられない。伊予 市との市境に近く、各施設等への接近性もほ ぼ良好であり、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％