令和6年1月12日　提出 久万高原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 2,350,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町東明神甲１０９０番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 3:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西11.7m国道、南東側道 水道 いよ立花 25.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １．７ｍ国道 交通 施設 いよ立花駅南東方 25.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧久万町郊外の国道沿いに一般住宅、農家住宅等が混在する地域で、当面、現状の環境のもと、同様 の利用状況が継続されるものと予測する。地域の土地需要は弱く、地価の下落傾向は続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧久万町の住宅地域の圏域。需要者の中心は久万高原町に居住又は地縁を有する一次取得者層で、町 外からの流入はほとんど見られない。近隣地域等では現在道路拡幅工事が進行中であるが、その地価への影響は現状不 明であり、町内の人口減少等から近隣地域等の土地需要は弱い。近年、久万高原町内の土地取引は少なく近隣地域等で の需要の中心的な価格帯は見出し難い状況だが、概ね土地９０坪程度で単価３万円／坪程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己使用が支配的な賃貸市場が成熟していない地域等ゆえ、収益価格は試算し得なかった。本件は比準価 格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算された市場の実態を適 切に反映している価格である。よって本件では当該地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討を踏まえ、代 表標準地価格との均衡にも留意の上、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久万高原 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [100.0] 100 9,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久万高原町では人口減少、少子高齢化が進行 しており、地域経済も低迷し、土地需要は弱 く、地価の下落が続いている。 近隣地域等では現在、道路拡幅工事が進行中 だが、その地価への影響は現状不明である。 地域の地価は一般的要因の影響もあり下落が 続いている。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％