令和6年1月12日　提出 東温 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市牛渕字上樋１９４１番１ ②地積 　(㎡) 486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 事務所 Ｓ1 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南西4m市道 水道、下水 牛渕団地前 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 牛渕団地前駅南方 110m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域は松山市と東温市の境に位置し、駅前に開けた近隣商業地域である。銀行等もあるが繁華性は乏しく、基本 的には衰退傾向である。今後とも同様の推移で地価は弱含みと推測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市、および松山市東部地区の商業地域一帯であるが、特に代替競争関係が強いのは日用品主体の近隣 商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者等である。商業中心は幹線道路沿いの路線商業地域へと移行が進ん でいる。播磨台団地およびその周辺を背後地としており、商圏の範囲は狭い。取引は少なく規模によりバラつき、需要 の中心価格帯は見出し難い。地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売店舗、銀行等が立地する近隣商業地域であるが、個人店舗が主体である。賃貸市場は未熟成であり、収 益価格は試算出来なかった。地域特性の類似する事例が乏しい中、価格牽連性のある事例より検討した。市場実態を反 映した価格と判断される比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は一部弱い動きが見られるものの緩 やかに持ち直している。東温市の地価にも底 堅い動きが見え始めている。 駅前に位置する既存商業地で衰退傾向が続く 。土地取引は少ない状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％