令和6年1月12日　提出 東温 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市北方字川上甲２２４１番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、農地等が混在 する既成住宅地域 西3.8m市道 水道、下水 横河原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 横河原駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧川内町内の一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境の中、同様の 利用状況が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧川内町を中心とした東温市東部の住宅地域の圏域。中でも代替競争関係が強いのは旧川内町中心部 及びその周辺地域で、需要者の中心は東温市及びその隣接市町に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、圏 域に居住、地縁を持つ農業従事者の需要も考えられる。近隣地域及びその周辺は一般住宅と農家住宅が混在する状況で 、土地需要は弱い。近隣地域等での需要の中心的な価格帯は、土地６５坪程度で単価１１万円／坪程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の一般住宅、農家住宅を中心とした賃貸市場が熟成していない地域等ゆえ収益価格は試算し得なか った。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適切に求め られた市場の実態を適切に反映している価格である。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも 留意の上、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東温 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧川内町は経済圏の中心である松山市中心部 から遠く、旧川内町中心部の一部の地域では 多少土地需要が認められるものの総じて土地 需要は弱い。 近隣地域等は一般住宅、農家住宅等が混在し ている状況で、地域の土地需要は弱く、地域 の地価は下落が続いている。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％