令和6年1月12日　提出 東温 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市志津川字力石甲１１３３番３５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m道路 水道、下水 田窪 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 田窪駅北東方 600m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、東温市市街地中央部付近に位置する住宅地域で一般住宅が多い状況であり、今後も現状と同様の利 用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧重信町～松山市東端部の標準住宅地域一円と認められる。需要者は旧重信町又は松山市に居住する３０ ～４０代の一次取得者層が中心である。志津川地区の大規模区画整理事業の保留地分譲が終了し、旧重信町の住宅地の 受給が改善し、一部の地域では下げ止まり傾向も見られる。需要の中心は規模５０～７０坪程度、単価２０万／坪前後 である。新築の戸建物件は総額２，５００万を超えると需要は弱くなる傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象近隣地域に隣接又は近い類似地域の事例を採用し、規範性の高い事例を重視して査定したもので説得 力は高いと認められる。一方、地域内は賃貸市場が熟成しているとは認められず、標準的な賃料の把握が困難であるの で収益価格は試算できなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [133.1] [101.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模な区画整理事業が完了し旧重信町の住 宅地受給が改善され、地価の下落幅は縮小傾 向にある。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％