令和6年1月12日　提出 西予 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外 ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.2 店舗 ＲＣ2 低層店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 北東12m国道、背面道 水道、下水 卯之町 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 卯之町駅北方 140m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧宇和町の国道沿いの商業地域である。卯之町駅周辺のまちづくり整備事業が進行中であり、今後の動向には不 透明な要素が強いが、概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧宇和町およびその周辺の市街地に存する商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個 人商店主であるが、幹線道路沿いの収益用不動産への圏域外からの投資も一部に見られる。商業性は、駅前立地として の要素と幹線道路沿いでもあるという複合的性格を有する。価格は安定的に推移している。駅周辺の整備開発事業の伸 展の影響はまだ顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域およびその周辺において、事業に供されている不動産は自用が中心で、土地建物の賃貸による出店はほとんど 認められない。そのため、賃貸市場は未成熟で、水準を示す賃貸事例が収集できないため収益価格は求め得なかった。 よって取引実勢を反映した比準価格を標準とし、地域の特性や背後住宅地の地価動向との関連及び前年価格からの変動 を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 構造的な実需不足によって、宇和町を除く市 域の市場は縮小が止まらない。宇和町の地価 は実需に支えられて安定的に推移している。 卯之町駅周辺の開発はあったが、その後は地 域要因に大きい変化はなく、市場は安定的に 推移している。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％