別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
四国中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四国中央 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四国中央市三島中央５丁目字木瓜１６０６番３
｢三島中央５－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 東5.1m市道 水道、下水 伊予三島

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 伊予三島駅　南東方

240m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の利便性の高い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は概ね安定傾
向に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      2,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は四国中央市のうち、概ね旧伊予三島市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、周辺市
域からの転入者は少ない。旧伊予三島市中心部に位置し、利便性が高いことから、需給関係は比較的安定しており底堅
い需要が見込まれる。土地のみで、１０００万円～１６００万円程度の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　戸建住宅が多く、共同住宅等は散見される程度であり、自用目的での取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。比準価格は市内中心部に存する信頼しえる多数の取引事例よ
り比準を行った。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四国中央 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.7]		 [101.0]
100		 56,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　基幹産業である製紙業は、印刷紙は低調。
紙加工等は堅調だが、原材料費の高騰等によ
り先行きは不透明。住宅地地価は二極化、選
別化傾向にある。

　市中心部に位置し、駅や公共施設に近い利
便性の高い住宅地域であることから、需給は
概ね安定しており、下落率は僅少である。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四国中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-1221		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.3m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-1300		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.3m私道、
南1.4m、
二方路
（都） １低専

(50,80)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1513		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.8m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1516		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m私道、
南東4.5m、
角地
（都） １中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,735  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,669 		 100
[  80.4]
55,558 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
56,100 
b (　           ) 
49,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,727 		 100
[  90.2]
55,130 
55,700 
c (　           ) 
51,975  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
52,771 		 100
[  95.2]
55,432 
56,000 
d (　           ) 
52,669  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
49,662 		 100
[  88.8]
55,926 
56,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  -2.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -8.3 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,100 円／㎡]  



四国中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,881,158 
751,659 
3,129,499 
3,096,410 
33,089 		 （　0.9699）
32,093 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        682,830 円　　　　（　      2,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四国中央 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.50 ＬＳ2 273.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積６８㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
136.50 
100.0 
136.50 
1,245 
169,943 		 2.0  339,886 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
136.50 
100.0 
136.50 
1,245 
169,943 		 2.0  339,886 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
273.00 
100.0 
273.00 

339,886 		 679,772 
0 
⑨年額支払賃料        339,886 円　×　12ヶ月　＝　       4,078,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,078,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,874,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           679,772 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,881,158 円　　　　（　        13,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-62		 1,082  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-304		 971  
(     969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,295 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四国中央 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,600 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,359 円  　　　        4,078,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      351,900 円  　　　　     41,900,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         751,659 円　（　　　　　　         2,656 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,096,410 円  
（　　　　　        10,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,881,158 円      
②総費用 751,659 円      
③純収益　①－② 3,129,499 円      
④建物等に帰属する純収益 3,096,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,093 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        682,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       2,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四国中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四国中央市三島中央五丁目字木瓜１６０６番３
 5022000118842-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
四国中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四国中央 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四国中央市三島中央５丁目字木瓜１６０６番３
｢三島中央５－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 東5.1m市道 水道、下水 伊予三島

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ伊予三島駅近くの住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　５
．１ｍ市道		 交通

施設		 伊予三島駅　　南東方

240m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成した地域であり、四国中央市中心部においては土地の需給は概ね堅調である。地域経済
や不動産市況の先行き不透明感はあるが、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      2,430 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね旧伊予三島市を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、同一
需給圏外からの転入者は少ないが、転出圧力も少ない。四国中央市内では比較的高価格水準の住宅地域であるが、中心
部に近い利便性の高い地域であることから、需給は概ね堅調である。土地は総額１０００～１６００万円程度、新築の
戸建物件は２４００～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得た。収益価格はファミリータイプ
を想定したが、近隣地域は自用目的での取引が中心であり、住宅地としての居住の快適性を反映して地価が形成される
ため、土地価格に見合う賃料が形成されておらず比準価格に比して低位に求められた。よって本件では信頼性の高い比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四国中央 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.7]		 [101.0]
100		 56,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業である製紙業の業況は、印刷・新聞
用紙は低調。衛生用紙、紙加工は、原燃料費
や物流費の高止まり等により、先行きは不透
明である。

地域要因に特段の変動はない。市中心部に位
置し、駅や公共施設に近く、生活利便性の高
い住宅地域であることから、需給は概ね堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四国中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-1221		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.3m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-352		 四国中央市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.3m県道
、西2.5m、
角地
（都） １住居

(60,172)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1300		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.3m私道、
南1.4m、
二方路
（都） １低専

(50,80)
d ２４Ｋ２

-1805		 四国中央市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.4m私道、
中間画地
（都） 

(70,264)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,735  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,669 		 100
[  80.6]
55,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
56,000 
b (　           ) 
37,171  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  87.6]
49,621 		 100
[  88.8]
55,880 
56,400 
c (　           ) 
49,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,727 		 100
[  89.7]
55,437 
56,000 
d (　           ) 
42,311  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
43,088 		 100
[  78.2]
55,100 
55,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -9.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



四国中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,881,158 
751,459 
3,129,699 
3,096,410 
33,289 		 （　0.9699）
32,287 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        686,957 円　　　　（　      2,430 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四国中央 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.50 ＬＳ2 273.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性を考慮し１・２階とも共同住宅（ファミリータイプ、平均占有面積約６８㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
136.50 
100.0 
136.50 
1,245 
169,943 		 2.0  339,886 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
136.50 
100.0 
136.50 
1,245 
169,943 		 2.0  339,886 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
273.00 
100.0 
273.00 

339,886 		 679,772 
0 
⑨年額支払賃料        339,886 円　×　12ヶ月　＝　       4,078,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,078,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,874,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           679,772 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,881,158 円　　　　（　        13,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-65		 1,267  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-64		 1,289  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]
1,231 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四国中央 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,600 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,359 円  　　　        4,078,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      351,900 円  　　　　     41,900,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         751,459 円　（　　　　　　         2,655 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     273.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,096,410 円  
（　　　　　        10,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,881,158 円      
②総費用 751,459 円      
③純収益　①－② 3,129,699 円      
④建物等に帰属する純収益 3,096,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        686,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       2,430 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四国中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四国中央市三島中央五丁目字木瓜１６０６番３
 5022000118842-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考