令和6年1月11日　提出 四国中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 -2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市妻鳥町字金津子１７４３番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のなかにア パート等が見られる 住宅地域 北東5.7m市道 水道、下水 川之江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 川之江駅南方 3.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　インターチェンジやショッピングセンターに近い利便性の高い住宅地域。周辺での宅地分譲も堅調で、住宅地 の需給は改善しており、地価は横ばいに転ずる可能性があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四国中央市のうちおおむね旧川之江市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、周辺 市域からの転入者は少ない。インターチェンジや大型ショッピングセンターに近い人気のあるエリアで、住宅地の需給 は改善している。土地は８００万円～１３００万円程度が取引の中心だが、新築戸建物件は建築費の上昇により市場の 中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格を試算することができなかったが、比準価格 は、近距離にある２事例を含む類似地域の４事例から適切に試算されており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住 宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四国中央 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 56,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　設備投資意欲が旺盛な企業がある一方、業 績を悪化させる企業もあり、地場産業の業況 はまちまち。不動産市況は工業地を除き弱い 動きが見られる。 　インターチェンジやショッピングセンター に近く、利便性が高い人気エリア。周辺での 宅地分譲も堅調で、地価は下げ止まりつつあ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％