令和6年1月12日　提出 伊予 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下三谷字中小路１４３１番４ ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東5.2m市道 水道 伊予横田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 伊予横田駅　南西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする農家集落地域であり、松山圏域内での相対的な地位の後退傾向にあるが、今後も現在の住 環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧市内全域の市街化調整区域を中心とする住宅地域の圏内。需要者は各地域ごとの地元在住者及び地 縁を有する者が中心であり、圏外からの需要者は少ない。農家集落地域では需要者層自体が縮小して、住宅地需要全般 に冷え込みがみられるが、いわゆる既存宅地を分割した小規模宅地分譲では高水準の取引がみられる。取引自体が少な く、築古建物付きが多いため、中心価格帯を把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が中心の地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、数少ない取引事例も自己使用目的によるも のが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により導かれて いることから、比準価格を採用しつつも、前年価格からの変動率及び近隣地域における市場の特性等を総合的に勘案し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足 や物価高騰などを原因とする工事の長期化や 建築費の高騰が懸念される。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな 変動はなく、農家集落地域では、依然として 需要は低調なまま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％