鑑定評価書

令和6年1月6日　提出
大洲 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洲 5-3

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　久保　琢哉

TEL.

鑑定評価額

180,000,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月3日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大洲市東若宮１８番５外				②地積　(㎡)	3,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	大規模小売店舗等が建ち並ぶ新興の路線商業地域	南12.5m国道、背面道	水道、下水	伊予大洲 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 295 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 3,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

伊予大洲駅　北東方

2.4km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

広い平面駐車場を有した大型店舗等が国道沿線に集積しており市場競争力は高い。今後も商業地域の中心として
推移するものと判定。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧大洲市の幹線道路沿線の商業地を中心とした広域的商業地域一円。中心需要者は県内外の法人個人資本
である。現在の商業地域の中心は東大洲の国道沿線における路線商業地域であり物販、飲食等の店舗が連坦している。
事業用定期借地権を利用した出店が多く不動産購入による出店は少ない。地域人口の減少、道路整備等により顧客の市
外流出も認められ地価は依然下落傾向が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費の高騰が依然として続いており２階建店舗を前提に求めた収益価格は低位に求められた。高騰した建築費に賃料
が追いつかず収益性が悪く収益との価格牽連性は弱い。以上のことから本件においては市場洗礼を受けた比準価格を中
心に収益価格を参酌し、且つ代表標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを
妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洲 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,700 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 83.9]

[101.0]
100

55,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

官民一体となりインバウンド観光客誘致に取
り組んでいる。

事業用定期借地権による出店が多い地域であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -241	大洲市		底地	（　）	長方形	北9.5m国道、南4m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	２４Ｋ１Ｙ -254	大洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	２４Ｋ１Ｙ -263	大洲市		更地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２４Ｋ１Ｙ -264	大洲市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,288)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,160) 45,160	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,622	100 [ 78.4]	54,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 24,814	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	45,381	100 [ 83.1]	54,610		55,200
c	(　 ) 47,700	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	56,763	100 [ 103.7]	54,738		55,300
d	(　 ) 53,447	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	47,422	100 [ 86.9]	54,571		55,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,100 円／㎡]

大洲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり適正再調達原価把握困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,417,280	7,074,200	25,343,080	22,512,900	2,830,180	（　0.9443） 2,672,539	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	52,402,725 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,400.00	Ｓ2	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,266 ㎡	40.0 m x 82.0 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,400.00	100.0	1,400.00	1,600	2,240,000	6.0	13,440,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	350.00	100.0	350.00	1,600	560,000	6.0	3,360,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,750.00	100.0	1,750.00		2,800,000		16,800,000
								0

⑨年額支払賃料	2,800,000 円　×　12ヶ月　＝　 33,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,600,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,344,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,256,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,800,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,417,280 円　　　　（　 9,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-460	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-458	1,140 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,008,000 円	33,600,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,545,200 円	303,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,074,200 円　（　　　　　　 2,166 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,512,900 円（　　　　　 6,893 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,417,280 円
②総費用	7,074,200 円
③純収益　①－②	25,343,080 円
④建物等に帰属する純収益	22,512,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,830,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,672,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,402,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大洲 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大洲市東若宮１８番５	5001000439333-0000
2	大洲市東若宮１８番６	5001000439329-0000
3	大洲市東若宮１８番７	5001010011314-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
大洲 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洲 5-3

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　阿部　一大

TEL.

鑑定評価額

180,000,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大洲市東若宮１８番５外				②地積　(㎡)	3,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	大規模小売店舗等が建ち並ぶ新興の路線商業地域	南12.5m国道、背面道	水道、下水	伊予大洲 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 295 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 3,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

伊予大洲駅　北東方

2.4km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はインターチェンジに近い国道沿いの路線商業地域であり、今後とも店舗等の集積が進み、発展的に推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大洲市の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は地元事業者のほか全国展開の飲食店チェー
ン等が想定される。当該地域は店舗の集積度が比較的高い国道沿いに位置し、沿道サービス型施設としての需要が見込
めるが、事業用定期借地権の設定が多く需要の中心となる価格帯を見い出すのは困難である。当該地域への大型店舗用
地等の需要は根強いものの、地域経済の低迷等により、地価は下落幅を縮小させつつも弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引が殆ど見受けられず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
であると判断され、収益価格の相対的規範性は劣る。比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度
は高い。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地価格との均衡にも留意して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洲 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,700 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 83.9]

[101.0]
100

55,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的
安定している反面、旧来型の既存商店街等で
は衰退傾向が継続している。

地域要因に特段の変動は認められないが、大
洲市全体の商業地の需要減少の影響等を受け
、地価は緩やかながら下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。二方路による効用
増が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -241	大洲市		底地	（　）	長方形	北9.5m国道、南4m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	２４Ｋ１Ｙ -262	大洲市		更地	（　）	不整形	北西15m国道、南西0.8m、南東0.8m、三方路		（都）商業 (80,400)
c	２４Ｋ１Ｙ -256	大洲市		更地	（　）	長方形	北17m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２４Ｋ１Ｙ -260	大洲市		建付地	（　）	長方形	北西15.8m国道、南東3.8m、二方路		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,160) 45,160	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,622	100 [ 78.4]	54,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 72,300	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 114.0]	60,313	100 [ 110.2]	54,730		55,300
c	(　 ) 60,943	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	58,850	100 [ 108.1]	54,440		55,000
d	(　 ) 56,334	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.9]	59,606	100 [ 108.2]	55,089		55,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,200 円／㎡]

大洲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,311,924	7,169,432	25,142,492	22,067,100	3,075,392	（　0.9443） 2,904,093	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	56,943,000 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,400.00	Ｓ2	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,266 ㎡	40.0 m x 82.0 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ、２Ｆ店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,400.00	100.0	1,400.00	1,606	2,248,400	6.0	13,490,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	350.00	100.0	350.00	1,550	542,500	6.0	3,255,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,750.00	100.0	1,750.00		2,790,900		16,745,400
								0

⑨年額支払賃料	2,790,900 円　×　12ヶ月　＝　 33,490,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,490,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,339,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,151,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,745,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,311,924 円　　　　（　 9,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-461	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,614 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-457	1,157 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,607
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,485,000 円	297,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,339,632 円	33,490,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,256,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,494,800 円	297,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,169,432 円　（　　　　　　 2,195 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,067,100 円（　　　　　 6,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,311,924 円
②総費用	7,169,432 円
③純収益　①－②	25,142,492 円
④建物等に帰属する純収益	22,067,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,075,392 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,904,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,943,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大洲 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大洲市東若宮１８番５	5001000439333-0000
2	大洲市東若宮１８番６	5001000439329-0000
3	大洲市東若宮１８番７	5001010011314-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考