別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大洲 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大洲 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.
鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大洲市常磐町字東側８８番１外
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(80,360)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北西6m県道 水道、下水 伊予大洲

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    55 ｍ、南   135 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ県道 交通

施設		 伊予大洲駅　南東方

480m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,360)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は在来の商店街であるが、駐車場を備えた郊外の大型店舗等に顧客が流出しており、今後も衰退傾向が
続くものと予測され、地価は依然として弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大洲市のうち旧大洲市を中心とした商業地域及び混在住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一
需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価
格帯は見出しにくい状況にある。既存の商業地においては、後継者不足や郊外の幹線道路沿いの大型店舗への顧客流失
等の影響により、商業繁華性の減退傾向が継続しており需要は脆弱で、地価は引き続き下落傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引が殆ど見受けられず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
であると判断され、収益価格の相対的規範性は劣る。比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度
は高い。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、前年価格、周辺標準地価格との均衡にも
留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的
安定している反面、旧来型の既存商店街等で
は衰退傾向が継続している。


地域要因に特段の変動は認められないが、既
成商業地域は顧客の流出が進み繁華性は減退
の一途をたどり、地価も下落傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大洲 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-253		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,288)
b ２４Ｋ１Ｙ

-263		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-265		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7.8m市道
、南東6.3m、
角地
（都） 近商

(90,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-264		 大洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.8m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,288)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,814  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.4]
43,818 		 100
[  95.0]
46,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
47,700  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
56,763 		 100
[ 122.8]
46,224 
46,200 
c (　           ) 
54,448  		 100
[ 100.0]		 [  90.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
48,045 		 100
[ 106.0]
45,325 
45,300 
d (　           ) 
53,447  		 100
[ 100.0]		 [  91.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
47,422 		 100
[ 104.0]
45,598 
45,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,800 円／㎡]  



大洲 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,015,998 
782,535 
3,233,463 
3,124,090 
109,373 		 （　0.9384）
102,636 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,012,471 円　　　　（　     12,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大洲 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＬＳ2 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   360 ％   161 ㎡      6.0 m x   33.0 m  前面道路：県道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆフロア貸し店舗、２Ｆ１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約５９㎡） ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
95.0 
118.75 
1,675 
198,906 		 6.0  1,193,436 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
125.00 
95.0 
118.75 
1,280 
152,000 		 3.0  456,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
95.0 
237.50 

350,906 		 1,649,436 
0 
⑨年額支払賃料        350,906 円　×　12ヶ月　＝　       4,210,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,210,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       210,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,000,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,649,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,015,998 円　　　　（　        24,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-461		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,782 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,675 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-458		 1,140  
(   1,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,583 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大洲 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,500 円  　　　　     39,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,435 円  　　　        4,210,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,400 円  　　　　     39,100,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         782,535 円　（　　　　　　         4,860 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,124,090 円  
（　　　　　        19,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,015,998 円      
②総費用 782,535 円      
③純収益　①－② 3,233,463 円      
④建物等に帰属する純収益 3,124,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 109,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,012,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大洲 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大洲市常磐町字東側８８番１
 5001000329145-0000
2 　大洲市中村字山根６２４番
 5001000338594-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
大洲 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大洲 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉   TEL.
鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大洲市常磐町字東側８８番１外
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(80,360)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北西6m県道 水道、下水 伊予大洲

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    55 ｍ、南   135 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ県道 交通

施設		 伊予大洲駅　南東方

480m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,360)
⑤地域要因の将
　来予測		 現在の商業地の中心は東大洲の国道沿線であり従来からの商店街は繁華性が低下しており今後も同様傾向が続く
ものと判定。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大洲市の商業地を中心とした広域的商業地域一円。中心需要者は地元法人個人資本であり地区外からの進
出は殆ど見当たらない。現在の商業地域の中心は東大洲の国道沿線における路線商業地域であり当該商店街における需
要は殆ど認められず繁華性が低下しており中心価格帯把握はやや困難であるが人口減少、需要の状況等から当該商店街
の地価は下落傾向にあると判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費の高騰が依然として続いており店舗兼共同住宅を前提に求めた収益価格は低位に求められた。高騰した建築費に
賃料が追いつかず収益性が悪く収益との価格牽連性は弱い。以上のことから本件においては市場洗礼を受けた比準価格
を中心に収益価格を参酌し周辺商業地の標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とする
ことを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 官民一体となりインバウンド観光客誘致に取
り組んでいる。



従来からの商店街においては需要の低下が続
いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大洲 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-232		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,360)
b ２４Ｋ１Ｙ

-253		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,288)
c ２４Ｋ１Ｙ

-259		 大洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南12m国道、
中間画地
（都） 
土砂災警特別区域
(70,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-265		 大洲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7.8m市道
、南東6.3m、
角地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,149  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.0]
35,717 		 100
[  77.8]
45,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,900 
b (　           ) 
37,814  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.4]
43,818 		 100
[  96.0]
45,644 
45,600 
c (　           ) 
16,859  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  57.1]
30,054 		 100
[  65.6]
45,814 
45,800 
d (　           ) 
54,448  		 100
[ 100.0]		 [  90.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
48,045 		 100
[ 105.0]
45,757 
45,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,800 円／㎡]  



大洲 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり適正再調達原価把握困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,968,428 
772,840 
3,195,588 
3,084,140 
111,448 		 （　0.9384）
104,583 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,050,647 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大洲 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＬＳ2 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   360 ％   161 ㎡      6.0 m x   33.0 m  前面道路：県道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階平均専有面積約５９㎡１ＬＤＫ ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種建物の標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
95.0 
118.75 
1,650 
195,938 		 6.0  1,175,628 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
125.00 
95.0 
118.75 
1,270 
150,813 		 3.0  452,439 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
95.0 
237.50 

346,751 		 1,628,067 
0 
⑨年額支払賃料        346,751 円　×　12ヶ月　＝　       4,161,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,161,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       208,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,952,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,628,067 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,467 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,968,428 円　　　　（　        24,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-459		 1,470  
(   1,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,670 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-457		 1,157  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,653 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大洲 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,000 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 166,440 円  　　　        4,161,012　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      324,200 円  　　　　     38,600,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         772,840 円　（　　　　　　         4,800 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,084,140 円  
（　　　　　        19,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,968,428 円      
②総費用 772,840 円      
③純収益　①－② 3,195,588 円      
④建物等に帰属する純収益 3,084,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 111,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 104,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,050,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大洲 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大洲市常磐町字東側８８番１
 5001000329145-0000
2 　大洲市中村字山根６２４番
 5001000338594-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考