令和6年1月11日　提出 西条 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 9-2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市ひうち字東ひうち１８番１７ ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が多い臨海工業地域 南12.5m市道 伊予西条 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  62.5 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 5.8km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場や倉庫、物流センター等が立地する臨海工業地域であり、今後も現状を維持するものと思 料する。条件の優れた工業地の需要は徐々に強くなっており、地価も緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西条市及び周辺市における臨海部の工業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の中小法人等であ るが、圏外資本の法人も見られる。比較的堅調であり、地価は概ね安定的に推移している。なお、工業地における取引 は定期借地契約が多くなっており、売買取引は少なく、規模、価格とも様々であるため、中心となる価格帯を把握する ことは難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、自己所有の工場、倉庫等が中心で賃貸市場が未成熟であるため、賃料水準を把握することが困難であ ることから、収益価格は試算できなかった。一方、試算した比準価格は、現実の取引実態を反映した実証的な価格であ り信頼度は高い。よって、信頼度の高い比準価格を採用し、前年からの変動率、代表標準地価格との均衡にも留意し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の経済は、主要産業である製造業は概 ね安定しているが、人口減少が続いており、 不動産市場は全般的にやや弱い動きとなって いる。 地域要因に特段の変動は認められないが、工 場用地の需要はやや強含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％