令和6年1月11日　提出 西条 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 73,600,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市ひうち字西ひうち８番２７ ②地積 　(㎡) 3,299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 工場、倉庫、事業所 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北20m市道 水道 伊予西条 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 3.4km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域であり、現状の状況が維持されていくものと思料する。工業地の供給が少ないなか、地元企業の潜 在的な土地需要も認められ、地価は若干の上昇傾向に転じている。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市を中心として隣接する新居浜市、今治市内の臨海工業地域にも及ぶものと判断した。需要者の中心 は大手上場企業及び地場の中堅、大手企業である。市内の工業地においては、需要に比して供給が少ないこともあって 、地価は横這いから上昇に転じている。工業地の取引件数は少なく、また取引される価格帯もまちまちであることから 、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺においては、自用目的の取引が主であり、取引事例の収集・選択及び比準における補修正等は適切 に行なわれたものと判断する。又、当該地域は適正な賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は算定できなかっ た。以上により本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡及び前年価格との変動率にも留意し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 68.7] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、諸物価高騰等の懸念材料もあるが 、主要産業である製造業の動向は概ね堅調で あり、工業地の地価は上昇に転じている。 地域要因に特段の変動はない。近隣地域にお ける工業地需要は概ね堅調であり、地価は上 昇に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -20.4 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％