別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
西条 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西条 5-7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西条市周布９２２番２
 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
幹線道路沿線地区

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 店舗等が増えつつあ
る郊外の路線商業地
域		 南西12m県道 水道 壬生川

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       656 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 壬生川駅　南方

2.5km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
幹線道路沿線地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は旧東予市郊外部のやや繁華性の劣る路線商業地域である。当該路線沿いに新規出店等はあまりみられ
ず需要の弱さを反映しており、当分の間地価は下落傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧東予市を中心とした路線商業地及び近隣商業地。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人
事業者が中心であると判断する。主要地方道壬生川丹原線のインターチェンジ周辺に大型店舗が多く進出したことも影
響し同一路線沿いに新規出店等はあまりみられず需要の弱さを反映している。需要の中心となる価格帯（総額）は、取
引自体少なく、業種によって選好する規模も様々で明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は適用できなかった。一方、本件
では、同一需給圏において複数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を
採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西条 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,000 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[103.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 24,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料高や人手不足により主要産業である製
造業は先行き不透明感を払拭できていない。
人口減少という根幹的問題もあり需要は弱含
みである。

地域要因に特段の変動はない。同一路線沿い
に新規出店等はあまりみられず需要の弱さを
反映している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西条 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-76		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12.3m国道、
南東2.6m、
角地
（都） 準住居

(70,200)
b ２４Ｋ２

-422		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17m県道、
北西4.2m、
二方路
（都） 

(60,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-538		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北17.5m国道、
南西4m、
南東4.7m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1768		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m国道、
中間画地
（都） 
幹線道路沿線地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,136  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.3]
27,246 		 100
[ 115.3]
23,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
18,334  		 100
[  60.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.1]
46,703 		 100
[ 198.6]
23,516 
23,500 
c (　           ) 
30,533  		 100
[ 130.0]		 [  91.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
25,943 		 100
[ 109.1]
23,779 
23,800 
d (　           ) 
25,387  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
25,601 		 100
[ 101.2]
25,297 
25,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -34.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +93.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,100 円／㎡]  



西条 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の存する近隣地域は県道沿いの路線商業地域であるが、農地も多く見られ、その繁華性の程度は相当
低い。地域内は、自用の店舗・住宅が殆どを占め、賃貸物件は殆ど見られない。賃貸市場の成熟の程度は低く、
適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収益還元法については非適用が妥当と判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西条 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西条市周布９２２番２
 5003010000243-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
西条 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西条 5-7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西条市周布９２２番２
 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
幹線道路沿線地区

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 店舗等が増えつつあ
る郊外の路線商業地
域		 南西12m県道 水道 壬生川

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       656 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 壬生川駅　南方

2.5km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
幹線道路沿線地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧東予市郊外部の繁華性のやや劣る路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。土
地の需要が相対的に弱いことなどから、地価は緩やかな下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧東予市郊外部の路線商業地域及び近隣商業地域の圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁を有す
る個人事業者又は法人が中心である。県道壬生川丹原線のＩＣ周辺に大型店舗が多く進出したことにより、標準地周辺
地域の集客力、収益性の低下が認められ、店舗地としての需要は依然として脆弱であり、地価はやや下落傾向で推移し
ている。なお、中心となる価格帯は、取引価格は規模等により様々であることから見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価
格は試算できなかった。一方、試算した比準価格は、現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度は高い。よ
って、信頼度の高い比準価格を採用し、前年からの変動率、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西条 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,000 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[103.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 24,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西条市の経済は、主要産業である製造業は概
ね安定しているが、人口減少が続いており、
不動産市場は全般的にやや弱い動きとなって
いる。

地域要因に特段の変動は認められない。繁華
性の劣る路線商業地域であり、地価の下落は
続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西条 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-1763		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東（駅前広
場）道路、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４Ｋ２Ｙ

-1768		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m国道、
中間画地
（都） 
幹線道路沿線地区
(60,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1767		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.4m市道
、北東5.6m、
角地
（都） 商業

(90,384)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1771		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.5m市道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,687  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,644 		 100
[ 124.0]
23,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,900 
b (　           ) 
25,387  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
25,601 		 100
[ 109.4]
23,401 
23,400 
c (　           ) 
25,196  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
24,656 		 100
[  97.7]
25,236 
25,200 
d (　           ) 
24,183  		 100
[ 100.0]		 [  93.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
27,885 		 100
[ 113.4]
24,590 
24,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,200 円／㎡]  



西条 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域を含む周辺の地域は、自用の店舗、住宅等が殆どであり、賃貸市場が未成熟な地域である。このため、
標準地において収益物件を想定することは困難であり、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西条 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西条市周布９２２番２
 5003010000243-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考