令和6年1月11日　提出 西条 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 東8.5m市道 水道 伊予小松 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 伊予小松駅　南方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小松駅近くの既成商業地域であるが、駐車場を備えた郊外の大型店舗等に顧客が流出しており、今後 も衰退傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市のうち旧小松町を中心とした商業地域及び混在住宅地域を包含する圏域と判定した。主な需要者は 圏内に地縁を有する個人事業者である。既存の商業地においては、後継者不足や郊外の幹線道路沿いの大型店舗への顧 客流失等の影響により、商業繁華性の減退傾向が継続しており、需要は脆弱で、地価は下落傾向で推移している。なお 、取引価格は規模等により様々であるため、市場の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は 適用できなかった。一方、試算した取引事例比較法による比準価格は、現実の取引実態を反映した実証的な価格であり 信頼度は高い。よって、信頼度の高い比準価格を採用し、前年からの変動率、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [138.2] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の経済は、主要産業である製造業は概 ね安定しているが、人口減少が続いており、 不動産市場は全般的にやや弱い動きとなって いる。 地域要因に特段の変動は認められない。既存 商店街は衰退傾向で、商業地の需要は弱く、 地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.3 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％