鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
西条 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西条 5-4

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　石川　裕康

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西条市三津屋南７番１１				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗等が多く見られる商業地域	南東20m市道、南西側道	水道、下水	壬生川 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

壬生川駅　北東方

530m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の幹線道路沿いに大型店舗等の集積が進み、駅前の既存の商業地域では顧客の流出による衰退傾向が見られ
る。地域経済の衰退等から地価は依然として弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,350 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧東予市を中心とした西条市内の商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を
有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい
状況にある。郊外型の大規模店舗等への顧客流出により既成商業地域の商業繁華性は減退傾向が継続しており、地価は
依然として下落傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引が殆ど見受けられず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
であると判断され、収益価格の相対的規範性は劣る。比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度
は高い。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、前年価格からの変動率にも留意し、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、諸物価高騰等の懸念材料もあるが
、主要産業である製造業の動向は概ね堅調で
あり、地価は下落傾向が続きつつも下落幅は
縮小している。

地域要因に特段の変動は認められないが、既
成商業地域は顧客の流出が進み繁華性は弱く
、地価も下落傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

西条 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２Ｙ -1764	西条市		底地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
b	２４Ｋ２ -409	西条市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２４Ｋ２ -407	西条市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	２４Ｋ２Ｙ -1769	西条市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 26,358) 26,358	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	30,296	100 [ 78.1]	38,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 30,259	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.6]	35,256	100 [ 88.9]	39,658		40,800
c	(　 ) 26,487	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	35,761	100 [ 92.2]	38,786		39,900
d	(　 ) 37,621	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	39,878	100 [ 100.2]	39,798		41,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

西条 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,964,781	627,591	2,337,190	2,213,230	123,960	（　0.9384） 116,324	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,280,863 円　　　　（　 6,350 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西条 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	ＬＳ1	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性の観点から平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	170.00	100.0	170.00	1,526	259,420	3.0	778,260
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		259,420		778,260
								0

⑨年額支払賃料	259,420 円　×　12ヶ月　＝　 3,113,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,113,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,957,388 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,964,781 円　　　　（　 8,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ２　　　　-101	1,043 ( 1,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,516	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,526 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ２　　　　-102	2,117 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西条 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,391 円	3,113,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,600 円	27,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,591 円　（　　　　　　 1,748 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,213,230 円（　　　　　 6,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,964,781 円
②総費用	627,591 円
③純収益　①－②	2,337,190 円
④建物等に帰属する純収益	2,213,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,350 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西条 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西条市三津屋南７番１１	5003000109486-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
西条 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西条 5-4

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　眞鍋　健二

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西条市三津屋南７番１１				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗等が多く見られる商業地域	南東20m市道、南西側道	水道、下水	壬生川 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

壬生川駅北東方

530m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の既成商業地域であるが、ＩＣ周辺の幹線道路沿いに商業店舗の集積が進んでいることから、当該地域の繁
華性は低下傾向にある。また、地域経済の先行きが不透明な影響もあり、地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,040 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧東予市内を中心とした西条市内の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事
業者等が中心である。近隣地域及びその周辺は、壬生川駅周辺の商業地域であるが、大型店舗がＩＣ周辺の幹線道路沿
いに多く進出したことにより、収益性の低下が見られる。既存商業地の需要は全般的に弱く、地価は下落傾向が続いて
いる。周辺地域における土地取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯については見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では自用の店舗が中心で、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価
格が低位に求められた。一方、比準価格は、比較的近距離の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証
的な価格が試算された。自用目的の取引が大部分の地域のため、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから
、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業等を中心とする西条市の地場産業の業
況は、持ち直しの動きも見られるが、先行き
不透明な状況が続いている。

壬生川駅周辺の商業地域であり、地価は下落
傾向にある。特筆すべき地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

西条 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２Ｙ -1769	西条市		更地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２４Ｋ２Ｙ -1764	西条市		底地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	２４Ｋ２Ｙ -1763	西条市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東（駅前広場）道路、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	２４Ｋ２Ｙ -1768	西条市		更地	（　）	不整形	西11m国道、中間画地		（都）幹線道路沿線地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,621	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	39,878	100 [ 102.2]	39,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 26,358) 26,358	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	30,296	100 [ 77.2]	39,244		40,400
c	(　 ) 30,687	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,644	100 [ 75.1]	39,473		40,700
d	(　 ) 25,387	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,601	100 [ 63.1]	40,572		41,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

西条 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,979,711	629,060	2,350,651	2,213,230	137,421	（　0.9384） 128,956	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,528,549 円　　　　（　 7,040 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西条 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	ＬＳ1	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）、駐車場４台込みを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	170.00	100.0	170.00	1,550	263,500	3.0	790,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		263,500		790,500
								0

⑨年額支払賃料	263,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,162,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,162,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,972,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	790,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,979,711 円　　　　（　 8,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ２　　　　-102	2,117 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ２　　　　-103	1,311 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西条 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,860 円	3,162,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,600 円	27,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,060 円　（　　　　　　 1,752 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,213,230 円（　　　　　 6,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,979,711 円
②総費用	629,060 円
③純収益　①－②	2,350,651 円
④建物等に帰属する純収益	2,213,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,040 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

西条 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西条市三津屋南７番１１	5003000109486-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考