別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
西条 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西条 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.
鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西条市石田２３９番４
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
幹線道路沿線地区

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が見られる
周囲に農地の多い住
宅地域		 南西4.5m市道 水道 玉之江

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 玉之江駅　北東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
幹線道路沿線地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。郊外部の住宅地需要
は弱く地価は弱含んでいるが、下落幅は縮小している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧東予市東部およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は旧東予市在住で３０～４０代の一次取得
者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。宅地供給は周辺地域おいて小規模な宅地分譲が散見される程度
である。近隣地域は商業施設等が遠く、生活利便性はやや劣っている。周辺において不動産取引も少なく地価は弱含み
の傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額５００～７００万円前後であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得たものと考える。収益価
格については、周辺地域においては賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現
実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な
比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西条 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,000 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.6]		 [101.0]
100		 20,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、諸物価高騰等の懸念材料もあるが
、主要産業である製造業の動向は概ね堅調で
あり、地価は下落傾向が続きつつも下落幅は
縮小している。

地域要因に特段の変動はない。旧東予市中心
部から距離があるため、土地需要は弱く地価
は弱含み傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +5.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西条 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-951		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
（都） 
田園居住地区
(60,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-1750		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.3m私道
、南東4m、
二方路
（都） 
幹線道路沿線地区
(60,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1945		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m県道、
東3m、二方路
（都） 
田園居住地区
(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1944		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
（都） 
田園居住地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
26,891 		 100
[ 127.6]
21,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
21,300 
b (　           ) 
30,249  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,399 		 100
[ 132.3]
21,466 
21,700 
c (　           ) 
14,004  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[  82.8]
16,758 		 100
[  87.0]
19,262 
19,500 
d (　           ) 
17,459  		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
20,558 		 100
[  97.0]
21,194 
21,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,000 円／㎡]  



西条 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自用の建物がほとんどでその周辺においても賃貸需要が弱く、賃貸市場が未成熟である。したがって
、収益用物件を想定することは困難であると判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西条 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西条市石田２３９番４
 5003000035663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
西条 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西条 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.
鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西条市石田２３９番４
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
幹線道路沿線地区

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が見られる
周囲に農地の多い住
宅地域		 南西4.5m市道 水道 玉之江

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 玉之江駅　北東方

1.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
幹線道路沿線地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧東予市郊外部に位置する国道背後地の住宅地域であり、今後も現状の居住環境を維持していくもの
と予測する。地域の住宅地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧東予市東部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は旧東予市に居住する一次取得者層であり、
圏外からの転入はほとんどない。地元不動産業者による小規模な宅地分譲が散見されるものの、利便性に劣る郊外部の
需要は脆弱であり、下落幅は縮小しているが、依然として地価は下落傾向が続いている。なお、中心となる価格帯は、
土地のみの物件で総額６００～７００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、周囲に農地が多く見られる住宅地域であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なた
め収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する
取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。よって、本件では比準価格を採用し、前年
価格からの変動率及び、代表標準地及び周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西条 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,000 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.6]		 [101.0]
100		 20,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西条市の経済は、主要産業である製造業は概
ね安定しているが、人口減少が続いており、
不動産市場は全般的にやや弱い動きとなって
いる。

地域要因に特段の変動は認められないが、郊
外部の宅地需要は弱く地価は緩やかな下落傾
向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +5.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西条 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-420		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m道路、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b ２４Ｋ２

-951		 西条市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
（都） 
田園居住地区
(60,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1944		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
（都） 
田園居住地区
(60,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1945		 西条市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m県道、
東3m、二方路
（都） 
田園居住地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,276  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
22,739 		 100
[ 110.0]
20,672 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,900 
b (　           ) 
26,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
26,891 		 100
[ 128.7]
20,894 
21,100 
c (　           ) 
17,459  		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
20,558 		 100
[  97.0]
21,194 
21,400 
d (　           ) 
14,004  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[  82.8]
16,758 		 100
[  84.0]
19,950 
20,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,000 円／㎡]  



西条 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は賃貸物件の需要及び供給が極めて少なく、賃貸市場が未成熟な地域である。このため、経済合理的性
を有する賃貸住宅の想定は困難と判断し、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 西条 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西条市石田２３９番４
 5003000035663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考