令和6年1月11日　提出 西条 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市大町字弁財天７２４番１７ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西4m市道 下水 伊予西条 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 伊予西条駅北方 730m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 西条市中心部の住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済の先行きは不透明で あり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西条市の中心部及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、西条市に居住の３０代～４ ０代の１次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域及びその周辺地域は、西条市中心市街地に 近く利便性に優るが、地域経済の先行きが不透明な状況等から、需要は若干の弱含みで推移している。周辺地域の需要 の中心となる価格帯は、土地総額で８００万円～１，１００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域には共同住宅等も見られるが、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定すること が困難であるため、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態 を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [101.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業等を中心とする西条市の地場産業の業 況は、持ち直しの動きも見られるが、先行き 不透明な状況が続いている。 市中心部の利便性良好な住宅地域であり、特 筆すべき地域要因の変動は認められない。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％