令和6年1月11日　提出 西条 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市喜多川字梅ヶ須賀７４０番７ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m道路 下水 伊予西条 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ道路 交通 施設 伊予西条駅　北西方 2.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西条市中心部に近い閑静な住宅地として今後も現状を維持するものと思われる。住宅地の需要はやや 弱含みであり、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧西条市の中心部に近い標準住宅圏域一円である。需要者は同地域内に居住する一次取得者等のエン ドユーザーが中心となっている。同一需給圏外からの転入者は少ない。生活環境・利便性は優れており、ミニ開発の分 譲地も見られるが、需要はやや弱く、完売までには期間を要している。なお、市場における中心的価格帯は、土地のみ の物件で８００～１，０００万円程度、新築建物付きで２，３００～２，６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は一般住宅が多い地域であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定することは現実的でない ため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例よ り導かれ、現実の市場を適切に反映しており信頼性は高いと思料する。よって、比準価格を採用し、周辺標準地との均 衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西条 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の経済は、主要産業である製造業は概 ね安定しているが、人口減少が続いており、 不動産市場は全般的にやや弱い動きとなって いる。 地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地 域として良好な住環境を維持しているが、需 給関係等でやや下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.4 ％