令和6年1月11日　提出 西条 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市朔日市字秋吉６０４番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m道路 下水 伊予西条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 伊予西条駅北方 1.2km 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部周辺の低層住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域経済の先行きが 不透明な状況を反映し、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西条市中心部周辺の住宅地域一円である。需要の中心は、西条市内に居住の３０代～４０代の１次取 得者と判断される。同一需給圏内における宅地供給は、中小規模の宅地分譲のほか、糸プロジェクトが進行中であり、 西条小学校区等の人気の校区については需給は比較的安定している。周辺地域の需要の中心となる価格帯は、土地で８ ００万円～１，１００万円程度、新築戸建物件は建物の建築費高騰により需要の中心は把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法について、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、建物の建築単価が上昇したことで試算途中 で純収益がマイナスとなり、収益価格は試算することができなかった。比準価格は、規範性の高い事例から得られた価 格であり、市場の実態を反映しており、説得力を有するものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [102.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業等を中心とする西条市の地場産業の業 況は、持ち直しの動きも見られるが、先行き 不透明な状況が続いている。 市中心部に近く、比較的利便性の高い住宅地 域で、特筆すべき地域要因の変動は認められ ない。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.3 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％