令和6年1月7日　提出 新居浜 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市北内町３丁目２５１４番１０ ｢北内町３－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 東4.6m市道 水道、下水 新居浜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 新居浜駅　南東方 3.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部郊外に位置する閑静な住宅地域であり、周辺には農地も見られる地域である。郊外の住宅地は需要が 弱く、地域経済や不動産市況の先行き不透明感、少子高齢化等により、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね新居浜市南部郊外（上部地区）の住宅地域。需要者の中心は新居浜市在住者がほとんどであり、近 隣の西条市、四国中央市等からの転入者はあまり見受けられない。宅地分譲の供給圧力が強く、上部地区における宅地 価格は弱含みの傾向が強い。土地は６００～８００万円程度、新規の建売分譲価格は２４００万円～２８００万円程度 の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域およびその周辺は共同住宅等も混在しているが、収益価格については、建物等の初期投資額の上昇により、 試算途中で純収益がマイナスとなり試算できなかった。一方、比準価格は規範性を有する複数の取引事例より試算され ており、市場の実態を適切に反映している。よって本件では信頼性の高い比準価格を採用し、前年公示価格及び代表標 準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [101.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は、原材料費、燃料価格の 高止まり等の影響により、先行き不透明感が ある。地価は二極化・選別化傾向が強い。 周辺に農地等も存する閑静な住宅地域である 。郊外部の住宅地の需要が弱いことから、地 価は依然として下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％