令和6年1月11日　提出 新居浜 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -13 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市郷１丁目甲３０５番９ ｢郷１－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 市街地周辺地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のなかに農 地が見られる住宅地 域 東4m市道 水道、下水 新居浜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新居浜駅北東方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) 市街地周辺地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　川東地区の住宅地域として、現状の住環境を維持するものと予測する。周辺で街路整備事業が行われ、利便性 が向上し、需給は改善しつつあるが、地価水準は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市内のうちおおむね川東地区の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者 である。周辺では小規模な宅地開発が見られ、比較的利便性が高いため、住宅地の地価はやや弱含んではいるものの、 川東地区の他のエリアよりは下落幅が小さい。市場の中心価格帯は、土地のみで７００万円～１０００万円までだが、 新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心の地域で、建物等の初期投資額の上昇により、試算途中で純収益が マイナスとなり、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、川東地区の４事例から適切に試算されており、信 頼性が高い。居住の快適性を指標とした自己使用目的での取引が中心の地域で、市場参加者の属性を考慮して、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　住友系企業の業況はまちまちで先行きに不 透明感が見られる。不動産市場は住宅地と商 業地はやや弱い動きになっているが、工業地 は堅調に推移。 　周辺で街路整備が行われたこともあり、川 東地区では比較的利便性が高い地域であるが 、住宅地の地価はやや弱含んでいる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％