令和6年1月10日　提出 新居浜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市河内町乙４７１番４ ｢河内町１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,164) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住環境の良い 住宅地域 東4.1m市道 水道、下水 新居浜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  10.3 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川西地区の利便性、住環境が 優る住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 新居浜駅　北西方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の利便性の高い低層住宅地域で、人気学校区でもあり概ね堅調な需要が認められる。地価水準は緩やか な下落傾向ではあるが、当面は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね新居浜市中心部の標準住宅地域一円である。需要者の中心は、新居浜市内に居住の３０～４０歳代 の一次取得者であり、中心部に近接しており利便性が高く人気のエリアであるため、他地域からの転入も認められる。 周辺では小規模な分譲地開発も行われており、比較的安定的な需要が認められるが、地価は若干の下落傾向で推移して いる。需要の中心価格帯は、土地のみで９００～１，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は新居浜市中心部の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件も散見されるが、居住の快適性 を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また標準地は規模 が小さいため収益建物の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、市場分析に基づく地域の特性を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 94.2] [101.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友関連企業の景況は資源高等の影響により 先行き不透明である。不動産市場は改善傾向 も認められるが、総じて二極化・選別化が進 んでいる。 利便性に優る中心市街地に近い住宅地として 良好な住環境を維持している。住宅地需要は 安定的に推移しているが、地価は若干の下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％