別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新居浜 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新居浜 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.
鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新居浜市桜木町乙３９７番２５
｢桜木町１６－７４｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,168)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに公
営住宅等が見られる
住宅地域		 北4.2m市道 水道、下水 新居浜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 新居浜駅北方

3.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,168)
⑤地域要因の将
　来予測		 　川東地区の住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。住環境は比較的よいが、川東地区の住宅地
の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くものの、下落幅は縮小するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      1,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、おおむね川東地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者層で、周辺
市域からの転入者は少ない。川東地区では人気の高いエリアで、周辺でも小規模な宅地開発が見られるが、住宅地の需
給はやや弱含み。土地は６００万円～９００万円程度が取引の中心だが、新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中
心価格帯を把握するのが困難になっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心の地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の
水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、川東地区の４事例か
ら試算し信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新居浜 -11                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[101.0]		 100
[148.8]		 [100.0]
100		 40,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　住友系企業の業況はまちまちで先行きに不
透明感が見られる。不動産市場は住宅地と商
業地はやや弱い動きになっているが、工業地
は堅調に推移。

　川東地区の中では、比較的利便性の高い住
宅地域で、市場での人気はあるものの、地価
は依然として下落傾向が続いている。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新居浜 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-941		 新居浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m私道、
南4.5m、角地
（都） 
市街地周辺地区
(70,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-1322		 新居浜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.3m私道、
中間画地
（都） １中専

(60,172)
c ２４Ｋ２Ｙ

-1326		 新居浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.4m道路、
西4.2m、角地
（都） 
市街地周辺地区
(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1328		 新居浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m道路、
中間画地
（都） 
市街地周辺地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,810  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
38,416 		 100
[  96.0]
40,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,000 
b (　           ) 
34,787  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
39,578 		 100
[  95.9]
41,270 
41,300 
c (　           ) 
48,119  		 100
[ 115.0]		 [  98.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.1]
40,551 		 100
[  98.6]
41,127 
41,100 
d (　           ) 
36,785  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,417 		 100
[  87.4]
41,667 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



新居浜 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,320,341 
488,352 
1,831,989 
1,817,940 
14,049 		 （　0.9699）
13,626 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        289,915 円　　　　（　      1,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新居浜 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   168 ％   206 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,270 
101,600 		 2.0  203,200 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,270 
101,600 		 2.0  203,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

203,200 		 406,400 
0 
⑨年額支払賃料        203,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,438,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,438,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,316,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,320,341 円　　　　（　        11,264 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-190		 1,085  
(   1,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-308		 1,026  
(   1,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,219 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新居浜 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,152 円  　　　        2,438,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,900 円  　　　　     24,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,352 円　（　　　　　　         2,371 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,817,940 円  
（　　　　　         8,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,320,341 円      
②総費用 488,352 円      
③純収益　①－② 1,831,989 円      
④建物等に帰属する純収益 1,817,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　           66 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        289,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       1,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新居浜 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新居浜市桜木町乙３９７番２５
 5003000413424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新居浜 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新居浜 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.
鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新居浜市桜木町乙３９７番２５
｢桜木町１６－７４｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,168)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに公
営住宅等が見られる
住宅地域		 北4.2m市道 水道、下水 新居浜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 新居浜駅　北方

3.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,168)
⑤地域要因の将
　来予測		 川東地区西部の住宅地であり、今後も現状の住環境で推移するものと予測する。人口減少・少子高齢化の影響か
ら地域経済の先行き不透明感もあり、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      1,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市の中心部周辺に存する郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏のうち川東地区
の現居住者が多く、地域特性を反映して同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域周辺では小規模の分譲住宅地の
開発が行われ一定の需要が認められるが、市内中心部の利便性良好なエリアでの安定した需要と比較すると需給はやや
弱含みである。需要の中心価格帯は、土地のみで７００～１０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自己使用目的
での取引が主であることから、市場特性を反映した比準価格の信頼性は高い。他方、収益価格は土地価格に見合った賃
料水準が形成されておらず、低位に求められた。よって本件では信頼性のある取引事例により求められた比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新居浜 -11                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[101.0]		 100
[149.8]		 [100.0]
100		 40,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住友関連企業の景況は資源高等の影響により
先行き不透明である。不動産市場は改善傾向
も認められるが、総じて二極化・選別化が進
んでいる。

地域要因に大きな変動はない。川東地区の中
では比較的中心部近くに存し、住宅地需要は
概ね安定的であるが、依然として地価は下落
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新居浜 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-207		 新居浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
南西4m、
北東3.6m、
三方路
（都） １中専

(70,200)
b ２４Ｋ２

-1446		 新居浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
c ２４Ｋ２Ｙ

-937		 新居浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
d ２４Ｋ２Ｙ

-931		 新居浜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m私道
、中間画地
（都） １中専

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,647  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
35,249 		 100
[  90.0]
39,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,200 
b (　           ) 
37,032  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  86.4]
47,433 		 100
[ 112.5]
42,163 
42,200 
c (　           ) 
25,126  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  91.8]
35,946 		 100
[  86.8]
41,412 
41,400 
d (　           ) 
30,014  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.0]
33,740 		 100
[  84.5]
39,929 
39,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,900 円／㎡]  



新居浜 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,320,341 
488,452 
1,831,889 
1,817,940 
13,949 		 （　0.9699）
13,529 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        287,851 円　　　　（　      1,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新居浜 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   168 ％   206 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅　形式：ファミリータイプ　平均専有面積：４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,280 
102,400 		 2.0  204,800 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,260 
100,800 		 2.0  201,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

203,200 		 406,400 
0 
⑨年額支払賃料        203,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,438,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により充当のため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,438,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,316,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,320,341 円　　　　（　        11,264 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-52		 1,009  
(   1,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,187 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,282 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-190		 1,085  
(   1,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新居浜 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,152 円  　　　        2,438,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,900 円  　　　　     24,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,452 円　（　　　　　　         2,371 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,817,940 円  
（　　　　　         8,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,320,341 円      
②総費用 488,452 円      
③純収益　①－② 1,831,889 円      
④建物等に帰属する純収益 1,817,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　           66 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        287,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       1,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新居浜 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新居浜市桜木町乙３９７番２５
 5003000413424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考