別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
八幡浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八幡浜 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.
鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八幡浜市字中深１２１５番１
 ②地積
　(㎡)		 501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
特別工業地区


(90,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4		 事務所ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南18m国道 水道、下水 八幡浜

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    55 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 八幡浜駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中心部の商業地域であり、八幡浜市内の交通の要衝であるものの、人口減少や高規格道路による交
通環境の変化等から商業繁華性は低下しつつある。今後も緩やかな衰退傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,670 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八幡浜市内の中心市街地に存する商業地域全域である。需要者の中心は、地元に地縁を有する企業や個人
事業者である。県外の大手資本は撤退もしくは借地による出店に留まり、地元企業が受け皿になっている状況にある。
商業繁華性の減退傾向が続いており、価格水準が切り下がりを見せている。中心となる価格帯は規模、立地等によりま
ちまちで見出し難い状況にあるが、単価相場で坪２５万円前後と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、事務所を想定して試算したが、建築費の高騰や賃料水準の低さ等から比準価格に比し低位に試算されたも
のと判断する。一方、比準価格は、相対的に規範性の高い複数の事例から試算したもので、精度が高い。したがって、
比準価格を妥当と認め、収益価格は参考とし、前年価格、周辺の標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八幡浜 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、少子高齢化から地域経済、基幹産
業が縮小しており、不動産投資意欲は低調で
ある。


市内中心部の商業地域であり、周辺地域にス
ーパーが出店したが、土地への投資意欲は地
元資本が中心であり、下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％ -0.6 ％
３　試算価格算定内訳 八幡浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-1871		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南6.5m市道、
中間画地
（都） 商業
特別工業地区
(90,390)
b ２４Ｋ１

-1505		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1876		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1878		 八幡浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,292  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
74,515 		 100
[  91.2]
81,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,700 
b (　           ) 
87,568  		 100
[ 130.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,013 		 100
[  83.3]
79,247 
79,200 
c (　           ) 
50,208  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
62,132 		 100
[  77.6]
80,067 
80,100 
d (　           ) 
71,380  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,381 		 100
[  82.5]
85,310 
85,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,700 円／㎡]  



八幡浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,654,818 
2,943,875 
9,710,943 
9,584,700 
126,243 		 （　0.9443）
119,211 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,337,471 円　　　　（　      4,670 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八幡浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層事務所 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
特別工業地区
 90 ％   400 ％   400 ％   501 ㎡     15.5 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階スケルトンのフロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分、屋内階段、ホール等を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
1,881 
351,747 		 6.0  2,110,482 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
1,800 
336,600 		 6.0  2,019,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
85.0 
561.00 

1,024,947 		 6,149,682 
0 
⑨年額支払賃料      1,024,947 円　×　12ヶ月　＝　      12,299,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,299,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       662,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,596,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,149,682 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,654,818 円　　　　（　        25,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-500		 1,361  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,881 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-502		 1,755  
(   1,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,885 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八幡浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 530,375 円  　　　       13,259,364　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,199,700 円  　　　　    129,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,943,875 円　（　　　　　　         5,876 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,584,700 円  
（　　　　　        19,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,654,818 円      
②総費用 2,943,875 円      
③純収益　①－② 9,710,943 円      
④建物等に帰属する純収益 9,584,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 126,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,337,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,670 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八幡浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八幡浜市字中深１２１５番１
 5002000339580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八幡浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八幡浜 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　高月　新介   TEL.
鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八幡浜市字中深１２１５番１
 ②地積
　(㎡)		 501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
特別工業地区


(90,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4		 事務所ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南18m国道 水道、下水 八幡浜

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    55 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　国道 交通

施設		 八幡浜駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の国道沿い商業地域である。適正規模地への借地需要が認められるが、物件売買は少なく、地価は
弱含みの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,830 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧八幡浜市中心市街地の商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者が中心である。付近は八幡浜駅
前からフェリー乗り場に向かう幹線沿いに事務所ビル、スーパー、診療所等が見られる地域で、西予市や佐田岬方面に
向かう幹線も交差して、市街地内における交通の要衝となっている。需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される
傾向が強く、概ね坪２０万円台後半の水準と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層の店舗等利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的
かつ説得力を有する。一方、商業地域の衰退を背景に賃貸需要は低迷しており、収益価格は低位に試算された。従って
、比準価格を標準に収益価格は参考にとどめ、前年基準地価格との均衡、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の
存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八幡浜 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少等による社会・経済規模の縮小が進
んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移し
ている。


地域要因に格別の変動要因はない。




個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％ -0.6 ％
３　試算価格算定内訳 八幡浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-1516		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14m県道、
南5m、角地
（都） 準工

(70,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-1545		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
（都） 商業
特別工業地区
土砂災害警戒区域
(90,342)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1876		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1882		 八幡浜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m国道、
西3.8m、角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,700  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
64,315 		 100
[  79.4]
81,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,000 
b (　           ) 
57,460  		 100
[ 100.0]		 [  96.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,334 		 100
[  68.9]
80,311 
80,300 
c (　           ) 
50,208  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
62,132 		 100
[  76.6]
81,112 
81,100 
d (　           ) 
80,004  		 100
[  90.0]		 [  95.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
82,593 		 100
[ 100.0]
82,593 
82,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,700 円／㎡]  



八幡浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,704,094 
3,062,939 
9,641,155 
9,510,400 
130,755 		 （　0.9443）
123,472 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,421,020 円　　　　（　      4,830 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八幡浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
特別工業地区
 90 ％   400 ％   400 ％   501 ㎡     15.5 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階スケルトンのフロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分、屋内階段、ホール等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
1,898 
354,926 		 6.0  2,129,556 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
220.00 
85.0 
187.00 
1,803 
337,161 		 6.0  2,022,966 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
85.0 
561.00 

1,029,248 		 6,175,488 
0 
⑨年額支払賃料      1,029,248 円　×　12ヶ月　＝　      12,350,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,350,976 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       665,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,645,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,175,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,667 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,704,094 円　　　　（　        25,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-500		 1,361  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,898 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-501		 1,151  
(   1,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
1,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八幡浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 532,439 円  　　　       13,310,976　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,400 円  　　　　    128,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,062,939 円　（　　　　　　         6,114 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,510,400 円  
（　　　　　        18,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,704,094 円      
②総費用 3,062,939 円      
③純収益　①－② 9,641,155 円      
④建物等に帰属する純収益 9,510,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 130,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,421,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,830 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八幡浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八幡浜市字中深１２１５番１
 5002000339580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考