鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
宇和島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇和島 5-4

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大西　泰祐

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外｢恵美須町１－６－１８｣				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通り沿い商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	宇和島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

宇和島駅　西方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本件地域は、市内中心部の駅前通りに位置する事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。今
後とも現状と同様の状況が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧宇和島市内ほぼ全域の商業地域及び商業系用途を含む地域で形成される圏域。需要者は地元の法人、
個人事業者が中心であり、圏域外からの需要は少ない。旧来からの中心部商業地域では取引自体が少ないうえに、散見
される取引は相続や縁故関係の事情含みのものが多いが、駅前周辺では場所的限定から買い進む事案が近時みられた。
現下の地域経済状況を背景に地価は緩やかな下落傾向が継続していると認める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既存の商業地域であるが、収益性に着目した取引は少なく、取引があった場合でも自用目的の取引が多い地
域である。したがって、収益価格は比準価格に対して低位に導出された。以上のことから、本件では現実の取引市場を
反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、周辺標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇和島 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     97,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇和島市の新設住宅戸数は令和２年１９９戸
とやや減少したが令和３年２２５戸、令和４
年２２９戸と回復しておりコロナ禍前の水準
に戻っている。

地域要因に格別の変動要因は認められない。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

宇和島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｙ -859	宇和島市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m国道、南東4m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	２４Ｋ１Ｙ -868	宇和島市		更地	（　）	不整形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２４Ｋ１ -1833	宇和島市		更地	（　）	長方形	北13m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２４Ｋ１ -1846	宇和島市		更地	（　）	不整形	北15m県道、南6m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,765	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 89.9]	72,762	100 [ 76.0]	95,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,700
b	(　 ) 92,725	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	101,998	100 [ 105.8]	96,406		96,400
c	(　 ) 67,706	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,826	100 [ 69.4]	96,291		96,300
d	(　 ) 92,008	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	95,267	100 [ 98.0]	97,211		97,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,400 円／㎡]

宇和島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,930,758	2,051,748	6,879,010	6,582,980	296,030	（　0.9443） 279,541	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,481,196 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇和島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	224.00	Ｓ2	448.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	302 ㎡	39.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.00	91.9	205.86	2,320	477,595	6.0	2,865,570
							0.0	0
2～ 2	店舗	224.00	93.4	209.22	1,650	345,213	6.0	2,071,278
							0.0	0
～

～

～

計		448.00	92.7	415.08		822,808		4,936,848
								0

⑨年額支払賃料	822,808 円　×　12ヶ月　＝　 9,873,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,873,696 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 987,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,886,326 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,936,848 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,930,758 円　　　　（　 29,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-263	2,041 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-615	2,301 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇和島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	443,000 円	88,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	394,948 円	9,873,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 744,200 円	88,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,600 円	88,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,051,748 円　（　　　　　　 6,794 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,600,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,582,980 円（　　　　　 21,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,930,758 円
②総費用	2,051,748 円
③純収益　①－②	6,879,010 円
④建物等に帰属する純収益	6,582,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,030 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,481,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇和島 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇和島市恵美須町一丁目６０８番２	5005000019196-0000
2	宇和島市恵美須町一丁目６０９番１	5005000019197-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
宇和島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇和島 5-4

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　福溜　幸一

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外｢恵美須町１－６－１８｣				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通り沿い商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	宇和島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

宇和島駅西方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

宇和島市中心部の国道沿いの最も繁華性の高い商業地域である。人口減少等から地域経済の衰退傾向が続いてお
り、当該商業地域も空洞化が進んでいる。今後も緩やかな衰退傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇和島市中心部の商業地域全域である。需要者は地縁を有する小規模事業者が中心である。付近はスーパ
ー、アーケード商店街等が立地する既存商業地域で、郊外の大規模店等に顧客が流出し、繁華性は低下傾向にある。今
後も人口減少が続くことから、当該地域の繁華性の向上は厳しい。需要の中心となる価格帯は土地単価で坪３０万円前
後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の建物所有が支配的であるため、現実の取引事例を基礎に求められた比準価格は、実証的で説得力を有する。
一方、収益価格は、地価に見合う賃料収受ができておらず、建築費の高騰も続いていることから収益価格は比準価格に
比して低位に求められた。したがって、比準価格を妥当と認め、収益価格を斟酌して、周辺標準地との均衡、前年価格
にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化から地域経済、基幹産
業が縮小しており、不動産投資意欲は低調で
ある。

アーケード商店街に隣接する商業地域であり
、スーパー、市役所等が近隣に存する好立地
な地域であるが、衰退傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

宇和島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -1846	宇和島市		更地	（　）	不整形	北15m県道、南6m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２４Ｋ１Ｙ -868	宇和島市		更地	（　）	不整形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２４Ｋ１Ｙ -1861	宇和島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北35m国道、西6m、角地		（都）商業 (100,400)
d	２４Ｋ１Ｙ -1870	宇和島市		更地	（　）	長方形	南東5.8m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,008	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	95,267	100 [ 98.0]	97,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 92,725	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	101,998	100 [ 105.8]	96,406		96,400
c	(　 ) 122,331	100 [ 120.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	95,341	100 [ 99.0]	96,304		96,300
d	(　 ) 66,925	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,432	100 [ 67.7]	95,173		95,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,400 円／㎡]

宇和島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,907,769	1,971,931	6,935,838	6,649,850	285,988	（　0.9443） 270,058	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,295,255 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇和島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	224.00	Ｓ2	448.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	302 ㎡	39.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階の店舗一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.00	91.9	205.79	2,259	464,880	6.0	2,789,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	224.00	93.4	209.30	1,700	355,810	6.0	2,134,860
							0.0	0
～

～

～

計		448.00	92.7	415.09		820,690		4,924,140
								0

⑨年額支払賃料	820,690 円　×　12ヶ月　＝　 9,848,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,848,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 984,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,863,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,924,140 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,907,769 円　　　　（　 29,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-262	1,892 ( 1,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,259 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-618	2,111 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇和島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,500 円	89,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	393,931 円	9,848,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 751,800 円	89,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,971,931 円　（　　　　　　 6,530 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,500,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,649,850 円（　　　　　 22,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,907,769 円
②総費用	1,971,931 円
③純収益　①－②	6,935,838 円
④建物等に帰属する純収益	6,649,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	270,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,295,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇和島 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇和島市恵美須町一丁目６０８番２	5005000019196-0000
2	宇和島市恵美須町一丁目６０９番１	5005000019197-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考