令和6年1月9日　提出 宇和島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東4m市道 水道 宇和島 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 宇和島駅南西方 5.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宇和島市郊外に位置する幹線道路背後の住宅地域であり、商業施設等の利便性は高いものの、地域要 因に大きな変動はなく、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇和島市の中心部外縁の郊外の住宅地域全域である。特に代替性が強い地域は、宇和島市南部郊外の住 宅地域である。需要者は３０～４０代の一次取得者層が中心である。農地も多く残っており、緩やかながら分譲が見ら れている。建物価格の高騰から、土地値の切り崩しが見られる地域で、地価は下落傾向が続いている。需要の中心的価 格帯は、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の高い地域の事例から比準したもので、市場性を直接的に反映する価格が求められたものと判断す る。一方、収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、収益性を有する共同住宅等の建築を想定することは非現実的 であるため、試算を断念した。よって、比準価格を妥当と認め、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇和島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [176.1] [101.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化から地域経済、基幹産 業が縮小しており、不動産投資意欲は低調で ある。 郊外エリアにあり、新規の分譲地が時折見ら れるが、既存物件の売りも多く、供給過剰感 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％