令和6年1月9日　提出 宇和島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市柿原字連楽田甲１５０番１３ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4m市道 水道、ガス 北宇和島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 北宇和島駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宇和島市郊外に位置する既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、人口減少等により緩 やかな衰退傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇和島市の中心部外縁の郊外の住宅地域全域である。特に代替性が強い地域は、旧宇和島市の北部地域で ある。需要者は３０～４０代の一次取得者層が中心である。住宅地域としての成熟度は比較的高いが、売り物件も散見 され、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、単価相場で坪１５万円前後で、新規新築戸建住宅は、総額で２，５０ ０万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の高い地域の事例から比準したもので、市場性を直接的に反映する価格が求められたものと判断す る。一方、収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、収益性を有する共同住宅等の建築を想定することは非現実的 であるため、試算を断念した。よって、比準価格を妥当と認め、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇和島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [159.2] [101.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化から地域経済、基幹産 業が縮小しており、不動産投資意欲は低調で ある。 郊外エリアであるが、新規の分譲等はなく、 中古住宅、既存住宅地の売買が中心である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％