鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
今治 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-6

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　豊島　龍也

TEL.

鑑定評価額

5,120,000 円

１㎡当たりの価格

46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市地堀１丁目２７４番８７｢地堀１－２－２３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西8m市道	水道、下水	波止浜 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

波止浜駅　北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線市道沿いの近隣商業地域である。現代の商業地としては画地が小さく今後住宅地化が進んでいく可能性は否
定できない。標準地背後の住宅地価格へと比較的早い段階で近似していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,490 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は波止浜を中心とした旧今治市の商業地域であると判断した。需要者は個人事業者や中小企業が中心。近隣
商業地であり飲食業や小売業が見られる。飲食業は物価高等により依然として先行き不透明感があり、小売業は近隣に
オープンしたフジ波止浜店等に顧客を吸収された結果、地価は下落している。今後、住宅地化していく可能性は否定で
きない。需要の中心となる価格帯（総額）は、取引が少なく規模のバラツキが目立ち、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位に求められたと考えられる。一方、比準価格は複数の商
業地における事例を収集でき、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。近隣地域では、自
用目的の取引が大部分で比準価格により価格決定することが妥当であると判断した。以上から、比準価格を重視し、収
益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,300 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[161.2]

[100.0]
100

46,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少という根幹的問題がありタオル・造
船の基幹産業は原材料高や人手不足で先行不
透明感を払拭できていない。商業地需要は弱
含みで推移。

平成３０年近くにスーパーを中心とした商業
施設がオープンしたことや一般的要因の影響
を受け地価は下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +10.7
環境　　　　　　 +37.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２Ｙ -110	今治市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	２４Ｋ２ -602	今治市		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m国道、南東6m、角地		２住居 (70,200)
c	２４Ｋ２ -634	今治市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	２４Ｋ２Ｙ -1092	今治市		更地	（　）	ほぼ台形	北東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,443	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	66,851	100 [ 142.8]	46,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,800
b	(　 ) 56,390	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	56,908	100 [ 122.4]	46,493		46,500
c	(　 ) 33,276	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	45,939	100 [ 99.0]	46,403		46,400
d	(　 ) 48,397	100 [ 110.0]	[ 90.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	43,423	100 [ 93.3]	46,541		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.9	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +4.5
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

今治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	894,528	204,756	689,772	669,562	20,210	（　0.9686） 19,575	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	383,824 円　　　　（　 3,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	51.48	ＬＳ1	51.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	8.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性を勘案し、平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗（１棟貸し）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	51.48	100.0	51.48	1,570	80,824	3.0	242,472
							0.0	0
～

～

～

～

計		51.48	100.0	51.48		80,824		242,472
								0

⑨年額支払賃料	80,824 円　×　12ヶ月　＝　 969,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	969,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	892,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,472 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	894,528 円　　　　（　 8,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ２　　　　-151	2,670 ( 2,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [136.0]	100 [120.0]	1,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,574 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ２　　　　-251	1,811 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [142.0]	100 [110.0]	1,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	41,900 円	8,380,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	38,796 円	969,888　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 70,300 円	8,380,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,380 円	8,380,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,380 円	8,380,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 204,756 円　（　　　　　　 1,861 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,380,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	669,562 円（　　　　　 6,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	894,528 円
②総費用	204,756 円
③純収益　①－②	689,772 円
④建物等に帰属する純収益	669,562 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,490 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

今治 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	今治市地堀一丁目２７４番８７	5004000249570-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
今治 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-6

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　井上　裕

TEL.

鑑定評価額

5,130,000 円

１㎡当たりの価格

46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市地堀１丁目２７４番８７｢地堀１－２－２３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西8m市道	水道、下水	波止浜 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

波止浜駅　北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

波止浜地区の幹線市道沿いの近隣商業地域である。近くの商業施設の影響による繁華性の低下、地元造船業の先
行き不透明等により、地価水準は当面のところ下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,690 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は波止浜地区を中心とした旧今治市内の商業地域である。需要者は同地域に地縁を有する個人事業者や法人
が中心であり、他の市町からの転入は少ない。一部の大型商業施設へ顧客が流れ、地元の地場産業の業況の影響も受け
、商業地の収益性は低く、不動産の需要は弱い。なお、取引事例が少なく、規模、形状、立地条件等の個別性が強いこ
とから、中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の取引がほとんどで、収益目的の商業用不動産の取引はほとんど見受
けられず、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格も低位に求められた。一方、比準価格は規範性の高い取引事例を採
用し、現実の市場を反映した精度の高い試算価格を求めることができた。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考
にとどめ、背後の住宅地価格及び代表標準地との均衡等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,300 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[161.8]

[100.0]
100

46,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今治市の主要産業である造船・海運・タオル
については明るい兆しも見えてきたが、人口
減少が続いており、不動産市場はやや停滞し
ている。

地域要因に特段の変動はないが、顧客流出に
よる繁華性の低下は依然として続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +10.7
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２ -616	今治市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２４Ｋ２Ｙ -871	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m国道、中間画地		商業 (80,318)
c	２４Ｋ２Ｙ -112	今治市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２４Ｋ２ -614	今治市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,299	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,166	100 [ 96.6]	45,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 31,514	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	36,419	100 [ 74.8]	48,689		48,700
c	(　 ) 41,424	100 [ 100.0]	[ 93.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,731	100 [ 83.9]	46,163		46,200
d	(　 ) 49,864	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,764	100 [ 105.2]	47,304		47,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,600 円／㎡]

今治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	902,359	205,644	696,715	669,562	27,153	（　0.9686） 26,300	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	515,686 円　　　　（　 4,690 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	51.48	ＬＳ1	51.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	8.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性を勘案し、平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗（１棟貸し）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	51.48	100.0	51.48	1,610	82,883	3.0	248,649
							0.0	0
～

～

～

～

計		51.48	100.0	51.48		82,883		248,649
								0

⑨年額支払賃料	82,883 円　×　12ヶ月　＝　 994,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	994,596 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	900,109 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,649 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	902,359 円　　　　（　 8,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ２　　　　-404	1,339 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,614 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ２　　　　-201	1,644 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	41,900 円	8,380,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,784 円	994,596　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 70,300 円	8,380,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,380 円	8,380,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,380 円	8,380,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 205,644 円　（　　　　　　 1,869 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,380,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	669,562 円（　　　　　 6,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	902,359 円
②総費用	205,644 円
③純収益　①－②	696,715 円
④建物等に帰属する純収益	669,562 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,690 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

今治 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	今治市地堀一丁目２７４番８７	5004000249570-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考