別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
今治 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 5-5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.
鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市南高下町１丁目８２５番１
｢南高下町１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西9m県道、背面道 水道、下水 今治

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 今治駅　南東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地周辺の幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現状のままで推移すると予測する。地価は背後の
住宅地価格に近づきつつあり、底値を模索しつつ若干の下落が続いている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,860 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、今治市の中心市街地周辺の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地場の個人事業者や法人が
主で、外部資本による需要も見られる。中心市街地周辺の商業地域は地域間競争が激しく厳しさを増している。出店に
際しては借地が多いため土地取引件数は少なく、数少ない取引にも事情含みのものが多いことや、取引される価格帯も
まちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、収益性に着目した土地取引が少ない。また、一棟貸しやテナントビル等の賃貸借市場の熟成度は
低いため、収益性から意思決定を行う需要者は少なく、取引市場では自己使用目的での取引が中心になっている。した
がって、取引価格の水準を重視して価格が決定されることが一般的と認め、比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,300 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.3]		 [100.0]
100		 57,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 主要産業の造船業及びタオル製造業はともに
厳しい状況が続きながらも、コロナ禍以降、
明るい兆しも見られ、地価は下落幅が縮小し
ている。

地域要因に特段の変動は見られない。今治市
郊外の路線商業地域であり、借地が多く、土
地取引は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　 +10.1
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-550		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東17.5m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
b ２４Ｋ２

-826		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-540		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m県道、
南東4.8m、
角地
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-114		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,333  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
52,648 		 100
[  91.8]
57,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,400 
b (　           ) 
61,350  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,227 		 100
[ 106.1]
57,707 
57,700 
c (　           ) 
39,710  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[  68.5]
60,473 		 100
[ 103.2]
58,598 
58,600 
d (　           ) 
33,788  		 100
[  80.0]		 [  98.8]
100		 100
[  72.0]		 100
[ 100.0]
57,956 		 100
[ 105.6]
54,883 
54,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -31.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,900 円／㎡]  



今治 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,843,715 
896,282 
2,947,433 
2,732,580 
214,853 		 （　0.9384）
201,618 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,953,294 円　　　　（　      5,860 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
今治 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 210.00 ＬＳ1 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   675 ㎡     16.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗としての１棟貸しを想定（駐車場１３台） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,636 
343,560 		 3.0  1,030,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

343,560 		 1,030,680 
0 
⑨年額支払賃料        343,560 円　×　12ヶ月　＝　       4,122,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,122,720 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       288,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,834,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,030,680 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,843,715 円　　　　（　         5,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-404		 1,339  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,636 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-201		 1,644  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,612 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
今治 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,682 円  　　　        4,122,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,200 円  　　　　     34,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         896,282 円　（　　　　　　         1,328 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,732,580 円  
（　　　　　         4,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,843,715 円      
②総費用 896,282 円      
③純収益　①－② 2,947,433 円      
④建物等に帰属する純収益 2,732,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 214,853 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 201,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,953,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,860 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 今治 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市南高下町一丁目８２５番１
 5004000315424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
今治 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 5-5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.
鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市南高下町１丁目８２５番１
｢南高下町１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 675  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西9m県道、背面道 水道、下水 今治

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 今治駅　南東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域である。郊外型店舗の進出が多く見受けられ、今後も店舗進出が進むと予測
する。出店競合から地価は下落が継続するも、下落率は縮小傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路沿いを中心とする市内商業地域一帯である。需要者の中心は、郊外型店舗を運営する地元中小
事業者及び県外大手企業である。市内では郊外型店舗が増加しており、地域間競争が激しくなっているが、好立地エリ
アについては地価下落傾向は緩和している。新規の出店は借地によるものが多いため土地取引件数は少なく、土地の規
模、建物の状況等により価格が様々で、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域においては、旧来からの自己所有物件か定期借地等の出店が多く、テナントビル、一棟貸物
件等にかかる賃貸借の市場の熟成度はやや低い。また、賃料も土地価格に見合う水準に達しておらず、収益価格はかな
り低位に求められた。よって本件では、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表
標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,300 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.9]		 [100.0]
100		 57,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業である造船海運業、タオル産業は資
源高の影響等で先行き不透明である。市内地
価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮
小しつつある。

路線商業地域で、飲食関係を中心に新規出店
と撤退が継続的に見受けられる。近隣地域及
び周辺における地価下落率は縮小傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　 +10.1
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-826		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-1912		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17m国道、
中間画地
近商

(80,300)
c ２４Ｋ２Ｙ

-550		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東17.5m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-115		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
南西4m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,350  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,227 		 100
[ 105.6]
57,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,000 
b (　           ) 
60,259  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
73,817 		 100
[ 124.5]
59,291 
59,300 
c (　           ) 
40,333  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
52,648 		 100
[  91.8]
57,351 
57,400 
d (　           ) 
57,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
67,174 		 100
[ 117.4]
57,218 
57,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  +3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,900 円／㎡]  



今治 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,834,923 
898,340 
2,936,583 
2,732,580 
204,003 		 （　0.9384）
191,436 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,753,647 円　　　　（　      5,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
今治 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 210.00 ＬＳ1 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   675 ㎡     16.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗、駐車スペース１３台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,650 
346,500 		 3.0  1,039,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

346,500 		 1,039,500 
0 
⑨年額支払賃料        346,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,158,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により充当のため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,158,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       332,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,825,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,039,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,834,923 円　　　　（　         5,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-201		 1,644  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,612 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-250		 1,173  
(   1,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,725 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
今治 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,740 円  　　　        4,158,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,200 円  　　　　     34,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         898,340 円　（　　　　　　         1,331 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0799     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,732,580 円  
（　　　　　         4,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,834,923 円      
②総費用 898,340 円      
③純収益　①－② 2,936,583 円      
④建物等に帰属する純収益 2,732,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,003 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 191,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,753,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 今治 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市南高下町一丁目８２５番１
 5004000315424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考