令和6年1月4日　提出 今治 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -24 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市しまなみヒルズ８番７ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が多い 環境の良い高台の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 今治 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 しまなみヒルズでは大手住宅 メーカー３社の建築条件付き 土地分譲がほぼ終了。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 今治駅　北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は高台に造成された大規模住宅団地である。今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。分譲販 売後の転売事例は少ないが、周辺の地価の傾向から見て、今後、地価水準は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市西部から北部の住宅地域。需要者の中心は今治市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層である 。しまなみヒルズは、平成１８年から、１０年以上をかけて、ＵＲと今治市によって分譲された住環境の良好な高台の 大規模住宅団地である。販売不振の中、大手ハウスメーカーによる建築条件付きでの土地の低価格販売（中心価格帯１ ０万円／坪程度）が継続してきたが、現在は概ね完売の状況で、その後の転売等の売買事例は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした高台の住宅団地であり、用途地域、地区計画等から自己使用目的が一般的で、収益物件の想定は 非現実的であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連 性を有する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を 採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.5] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が緩やかにな っている。 周辺の新都市地区内に岡山理科大学獣医学部 が平成３０年４月に開学。それに伴いバス停 新設、その後は特段の地域要因の変動は見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％