令和6年1月10日　提出 今治 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -23 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市朝倉北甲６３３番８０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 伊予桜井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅　南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅団地であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。市内中心部から距離の ある郊外住宅地の需要は低調に推移しており、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧朝倉地区を中心とした今治市南部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁を有する３０～４０ 歳代の一次取得者層である。近隣地域は今治市内中心部から離れており、小中学校や商業施設等からも距離があるため 生活利便性は非常に劣る。旧朝倉地区は果樹栽培等の農業以外の産業に乏しく、少子高齢化・人口減少が顕著であり、 地域全体として住宅地需要は弱い。需要の中心価格帯は土地のみで４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺における賃貸市場は未成熟で、共同住宅等の想定は非現実的であり収益価格の試算は断念した。 同一需給圏の土地取引は殆どが自用目的であり、また比準価格算出における試算の過程は適切で精度は高く、市場の実 態を反映した実証的価格として説得力を有している。よって本件では、比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動 率を勘案し、更に代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [191.3] [102.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である造船海運業、タオル産業は資 源高の影響等で先行き不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 市街化調整区域内の住宅地域であり、特筆す べき地域要因の変動は認められない。新規宅 地需要は少なく、地価は依然下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.2 交通・接近　　　 +10.3 環境　　　　　　 +81.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％