令和6年1月12日　提出 今治 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -20 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市高市字コモイケ甲４２番１５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西4m私道 水道、ガス 伊予富田 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 伊予富田駅　南方 730m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で地域要因は特に変化はない。調整区域であるが故に、周辺地域における住宅地の 供給は少なく、需給バランスは拮抗しており地価水準は底打ちするものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田小学校区の圏域を中心とした今治市南東部郊外の住宅地域である。需要者の中心は今治市に居住す る３０歳前後の取得者が多い。今治市郊外部における住宅地需要の中心価格帯は５００～７００万円程度であり、当該 地域は総額においてやや優位性が認められる。過去の地価下落の累積が大きく、ここ最近は割安感の台頭がみられ、新 規の宅地供給が少ない事もあって需給バランスは拮抗しており、地価水準はほぼ底打ち状態にあるものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は今治市中心部から南東方約５㎞程度にある、郊外部の標準的な戸建住宅地域である。戸建住宅地の取引が殆 どであり、収益物件の取引は非常に少ない。賃貸用建物の想定は画地規模が小さく非現実的であり、収益価格は求めら れなかった。従って、周辺地域における標準地の公示価格との均衡に配慮し、周辺地域内における住宅地に対する現在 の需給バランスを十分に勘案した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷し ており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾 向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況 が続いている。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、周 辺地域において一部通行止めなど道路系統が 変化し地価水準は微減となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％