別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
今治 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.
鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ1		 農家住宅が建ち並ぶ
古くからの住宅地域
 南東5m市道 水道、下水 今治

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 今治駅　南西方

5.4km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧玉川町の農家集落地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されると予測する。人口減少等
による宅地需要の減退により、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧玉川町を中心とした今治市南部の住宅地域を包含する圏域である。需要者の中心は圏域内の地縁者が大
半で、圏域外からの転入は殆どない。当該地域内においては、地域経済の衰退、人口減少や高齢化の進展等を背景に、
需要は総じて弱含みである。なお、取引件数が少なく、規模・形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し
難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は農家住宅等が建ち並ぶ古くからの集落であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なた
め収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する
取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって、本件では比準価格を採用し、
前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,300 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[102.0]		 100
[190.6]		 [103.0]
100		 18,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今治市の主要産業である造船・海運・タオル
については明るい兆しも見えてきたが、人口
減少が続いており、不動産市場はやや停滞し
ている。

地域要因に特段の変動は認められないが、地
価はやや下落傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +12.3
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-564		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-569		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-571		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
東2m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-572		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,542  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  61.8]
24,105 		 100
[ 129.2]
18,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
19,200 
b (　           ) 
12,731  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
20,137 		 100
[ 105.4]
19,105 
19,700 
c (　           ) 
18,184  		 100
[ 100.0]		 [  91.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
17,134 		 100
[  94.6]
18,112 
18,700 
d (　           ) 
13,006  		 100
[ 100.0]		 [  92.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
15,658 		 100
[  87.7]
17,854 
18,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +18.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -38.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,800 円／㎡]  



今治 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場が成熟しておらず、収益不動産の建築を想定することは非
現実的であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 今治 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
 5004000352431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
今治 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.
鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ1		 農家住宅が建ち並ぶ
古くからの住宅地域
 南東5m市道 水道、下水 今治

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 今治駅　南西方

5.4km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧玉川町の農家集落地域である。今後も現状と同様の利用状況が維持されると予測する。旧玉川町は高齢化と人
口減少が続く中、転入者は少ない。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧玉川町内を中心とする今治市郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は、当該地域に地縁のある者がほと
んどである。市街化調整区域内にあって、過疎化等の影響もあり需要は乏しい。取引件数も少なく、少ない取引も事情
を有する取引が多く、価格もまちまちで、中心となる価格帯は見出し難いが、土地は坪単価６万円前後が需要の中心と
見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農家住宅が建ち並ぶ古くからの集落で、自己所有の農家住宅が大半を占める地域である。賃貸市場が未成熟で、収益価
格の試算は断念した。よって、同一需給圏内から採用した取引事例との要因比較によって得た比準価格を標準とし、前
年価格からの変動等を十分に勘案し、代表標準地価格との均衡を考慮し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,300 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[102.0]		 100
[190.1]		 [103.0]
100		 18,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船
は大型外航船は改善しているが内航船はかな
り厳しい。地価水準は下落基調が緩やかにな
っている。

地域要因に大きな変動はないものの、人口の
減少、高齢化等により地価下落が継続してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +12.3
環境　　　　　　 +74.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｙ

-569		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-564		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-571		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
東2m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-566		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
北西1.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,731  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
20,137 		 100
[ 111.2]
18,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
11,542  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  61.8]
24,105 		 100
[ 129.2]
18,657 
19,200 
c (　           ) 
18,184  		 100
[ 100.0]		 [  91.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
17,134 		 100
[  94.6]
18,112 
18,700 
d (　           ) 
19,651  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
23,552 		 100
[ 124.2]
18,963 
19,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +18.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -38.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,700 円／㎡]  



今治 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は農家住宅を中心とする地域であり、賃貸市場は未成熟である。周囲に共同住宅はみられない。また、
戸建賃貸住宅は収益性が低く投資採算性がないため、収益物件の想定は非現実であり、収益還元法を非適用とし
た。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 今治 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
 5004000352431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考