令和6年1月10日　提出 今治 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -14 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市片山２丁目２８９番５ ｢片山２－５－６０｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 今治 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地性に優れ、人気の高い小 学校区である。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性に優れた人気の高い住宅地域であり、周辺地域における街路整備の進展も受け、比較的安定的な需要を維 持している。需要は回復しており、地価水準は横這い傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西中学校区を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は、３０～４０歳代の市内に在住する一次 取得者層である。居住環境は概ね良好であり、今治市内では比較的人気の高い住宅地域で、周辺地域では都市計画街路 整備が進んでいる事も受け安定的な取引が継続されており、地価水準は横這い傾向に転じている。需要の中心価格帯は 規模により土地総額１，０００～１，６００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される地域であるが、建築費高騰の影響もあり、収益価格は算出過程でマ イナスとなり試算出来なかった。比準価格は規範性の高い取引事例より求めたものであり、試算価格としての信頼性は 高いものと思料する。よって本件では、比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動率に留意し、更に代表標準地と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.6] [101.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である造船海運業、タオル産業は資 源高の影響等で先行き不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 市内中心部に近い利便性の高い住宅地であり 、人気学校区に属することから宅地需要は安 定的であり、地価水準は横這いに転じている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 -28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％