令和6年1月10日　提出 今治 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -10 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市別名字中河原１４９番１４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中、 農地も見られる住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は人気学校区存し、商業施設等への接近性からも宅地需要は安定している。地価水準は当面は横這い傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市南西部を中心とした比較的中心市街地に近い住宅地域一円である。需要者の中心は、今治市内に居 住する３０～４０歳代の一次取得者で、市外からの転入は少ない。イオンモールを含む今治新都市事業の影響等も一段 落し地域変動要因には乏しいものの、居住利便性の高さから土地需要は概ね堅調であり、住宅地の需給は安定的に推移 している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで９００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では共同住宅も散見されるが、標準地自体は画地規模が小さく、収益物件の想定は困難であるこ とから収益価格の試算は断念した。自己利用目的での取引が中心の地域であり、取引価格を指標に価格が決定されるこ とが一般的であり、比準価格は適切に試算されており信頼性は高い。よって本件では、比準価格を標準とし、前年価格 からの変動等を十分に勘案し、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.4] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である造船海運業、タオル産業は資 源高の影響等で先行き不透明である。市内地 価水準は依然下落基調にあるが、下落幅は縮 小しつつある。 人気校区に存しており、商業施設等への接近 性から利便性が高く、根強い需要があり、地 価は横這い傾向にて安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％