別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
今治 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市南大門町３丁目１番９
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域		 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 今治

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．９ｍ市道		 交通

施設		 今治駅　北方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今治市中心部の利便性の高い中規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、今後とも良好な住環境が維持されるものと
思われる。価格水準の高い住宅地は需要供給ともに少ないことから、地価は横這い程度で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,910 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね今治市中心部の住宅地域である。利便性が高く居住環境が良い住宅地であり、市内では地価水準の高
いエリアで、取引総額が高くなることから、需要者の中心は高所得者層のエンドユーザーである。需要供給ともに少な
いことから、不動産取引は少なく、市場の中心価格帯を把握することは難しいが、土地のみで総額１２００万～１３０
０万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸物件も散見されるが、経済価値に即応した適切な賃料を収受できるような賃貸市場とはなっていないため
、収益価格は低位になった。一方、比準価格は周辺類似地域で成立した適切な取引事例から試算したもので精度は高い
ものと思料する。よって、本件においては、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び周辺標準地
との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.9]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今治市の主要産業である造船・海運・タオル
については明るい兆しも見えてきたが、人口
減少が続いており、不動産市場はやや停滞し
ている。

地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地
域として良好な住環境を維持している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.8
交通・接近　　　  -7.7
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-1001		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.3m私道、
東6m、南5m、
三方路
１住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
b ２４Ｋ２

-622		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４Ｋ２Ｙ

-103		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
１中専

(60,168)
d ２４Ｋ２

-621		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
南東1.5m、
二方路
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
56,896 		 100
[  84.1]
67,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,700 
b (　           ) 
54,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
62,652 		 100
[  93.2]
67,223 
67,200 
c (　           ) 
79,344  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
76,725 		 100
[ 109.1]
70,325 
70,300 
d (　           ) 
53,313  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,641 		 100
[ 103.6]
64,325 
64,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,400 円／㎡]  



今治 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,866,169 
553,160 
2,313,009 
2,268,730 
44,279 		 （　0.9699）
42,946 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        913,745 円　　　　（　      4,910 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
今治 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
駐車場整備地区
 60 ％   200 ％   200 ％   186 ㎡     11.4 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積５０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,255 
125,500 		 2.0  251,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,255 
125,500 		 2.0  251,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

251,000 		 502,000 
0 
⑨年額支払賃料        251,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,012,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,012,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       150,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,861,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,866,169 円　　　　（　        15,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-206		 1,294  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,255 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-451		 1,107  
(   1,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,367 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
今治 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,800 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 90,360 円  　　　        3,012,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,800 円  　　　　     30,700,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,160 円　（　　　　　　         2,974 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,268,730 円  
（　　　　　        12,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,866,169 円      
②総費用 553,160 円      
③純収益　①－② 2,313,009 円      
④建物等に帰属する純収益 2,268,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 42,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        913,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,910 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 今治 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市南大門町三丁目１番９
 5004000316480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
今治 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
今治 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 今治市南大門町３丁目１番９
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域		 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 今治

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．９ｍ市道		 交通

施設		 今治駅　北方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今治市中心部の利便性の高い住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。市中心部の住
宅地需要は弱含みであるが下落幅は縮小しており、今後もこの傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,160 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はおおむね今治市中心部の住宅地域。利便性が高く住環境が良いため、市内では地価水準の高いエリアであ
る。取引総額が高くなることから、需要者の中心は高所得者層が多い。需要供給ともに少なく、市場の中心価格帯を把
握することは困難だが、土地のみで、１２００万～１４００万円程度と推定される。なお、新築の戸建物件は供給量が
少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も見られるものの、戸建住宅が中心の住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
めに、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配
的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、収益価格は
参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　今治 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.8]		 [100.0]
100		 66,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 主要産業の造船業及びタオル製造業はともに
厳しい状況が続きながらも、コロナ禍以降、
明るい兆しも見られ、地価は下落幅が縮小し
ている。

地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地
域として良好な住環境を維持しており、概ね
安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.8
交通・接近　　　  -7.7
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 今治 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２

-622		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４Ｋ２

-621		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
南東1.5m、
二方路
１中専

(60,160)
c ２４Ｋ２Ｙ

-853		 今治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、北西4m、
角地
１中専

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-1704		 今治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.9m市道
、南東2.5m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
62,652 		 100
[  94.2]
66,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,500 
b (　           ) 
53,313  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,641 		 100
[  99.8]
66,775 
66,800 
c (　           ) 
76,876  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
72,707 		 100
[ 102.7]
70,796 
70,800 
d (　           ) 
48,974  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  98.7]
57,733 		 100
[  88.6]
65,161 
65,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,400 円／㎡]  



今治 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,868,453 
553,232 
2,315,221 
2,268,730 
46,491 		 （　0.9699）
45,092 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        959,404 円　　　　（　      5,160 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
今治 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
駐車場整備地区
 60 ％   200 ％   200 ％   186 ㎡     11.4 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積５０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,256 
125,600 		 2.0  251,200 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,256 
125,600 		 2.0  251,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

251,200 		 502,400 
0 
⑨年額支払賃料        251,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,014,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,014,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       150,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,863,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,868,453 円　　　　（　        15,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ２
　　　　-206		 1,294  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,258 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ２
　　　　-402		 1,027  
(   1,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,272 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
今治 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,800 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 90,432 円  　　　        3,014,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,800 円  　　　　     30,700,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,232 円　（　　　　　　         2,974 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,268,730 円  
（　　　　　        12,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,868,453 円      
②総費用 553,232 円      
③純収益　①－② 2,315,221 円      
④建物等に帰属する純収益 2,268,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        959,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,160 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 今治 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　今治市南大門町三丁目１番９
 5004000316480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考