令和6年1月4日　提出 今治 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市山路字大坪４３１番７外 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、工場、倉庫等 が混在する既成住宅 地域 西4m市道 水道、下水 今治 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 今治駅　西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心に近い今治市西部に位置する従来からの混在住宅地域である。特段の地域変動要因は無く、当面は現状 で推移すると予測する。地価水準は横這い傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西中学校区を中心とする比較的中心部に近い今治市郊外の住宅地域。需要者は今治市居住の一次取得者 層が中心で、転入者はあまり見受けられない。旧来からの住宅地域で、地価は概ね横這いで推移している。近隣地域の 周辺において、中小規模の宅地分譲が見受けられ、売れ行きは堅調である。需要の中心価格帯は土地のみで８００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、標準地は画地規模が小さく、また、建築価格の上昇等のため、試算価格がマイナスとなり試算で きなかった。比準価格については、規範性の高い事例から求めた価格であり、市場価格を反映した価格が試算されたと 判断される。したがって、比準価格を中心として、前年公示価格及び代表標準地価格との均衡等を検討の結果、比準価 格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.2] [101.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が緩やかにな っている。 地域要因の変動は特に見受けられない。土地 需要は堅調で、地価は概ね横這い傾向にて推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％